Разница аванса и задатка при покупке квартиры

Когда оформление сделки невозможно подписать в настоящий момент, между участниками заключается предварительный договор. В таких ситуациях достаточно часто вносится частичная предоплата в виде аванса или задатка.

Очень важно знать грань между этими двумя понятиями, поскольку именно из-за непонимания впоследствии могут возникнуть трудности. Особенно важно разобраться в условиях договора и последствиях после его подписания и передачи денежной суммы.

Что такое аванс?

Именно аванс является самой простой формой предоплаты при покупке недвижимости. Таким образом, аванс несет платежную функцию и является частичной или полной предварительной оплатой каких-либо услуг или товара.

О факте передачи денег оформляется соглашение в письменной форме, в котором отражаются договоренности между участниками сделки. Должны быть четко прописаны обязательства каждой из сторон и сроки их исполнения. Нотариального заверения для данного соглашения не требуется.

Что такое задаток?                 

В ст. 380 Гражданского кодекса значится, что задаток – это некая денежная сумма, передаваемая одним участником сделки другому, которая будет входить в счет будущего окончательного платежа. Задаток можно вносить как при заключении сделки, так и после нее.

Задаток выдается покупателем, и может быть совершен только в денежном виде. Это является доказательством дальнейших действий и серьезных намерений в приобретении недвижимости.

В чем разница аванса и задатка при покупке квартиры

Приобретая жилую недвижимость, до составления основного договора купли-продажи, стороны сделки подписывают предварительное соглашение, в котором указывается передача аванса или задатка. Это выгодно для обоих участников, поскольку подтверждает серьезные намерения как со стороны продавца, так и со стороны покупателя в совершении дальнейших действий.

Нередко бывают ситуации, когда могут измениться обстоятельства. В данных случаях подстрахует составление предварительного договора с передачей заранее обговоренной денежной суммы. Заключение подобных соглашений обезопасит от разного рода неожиданностей, например, от изменения стоимости жилья. Однако необходимо внимательно составлять соглашение о передачи задатка или аванса.

Отличием являются разные юридические последствия за неисполнение основных обязательств.

• Аванс, являясь лишь платежом, предшествующим передаче имущества, не дает гарантии на дальнейшее исполнение обязательств участников сделки. Составленное соглашение об авансе может быть расторгнуто в любой момент любым участником сделки без всяких последствий.
  При этом полученную ранее денежную сумму необходимо вернуть в любом случае. Это является основным отличием аванса от задатка.
• В качестве задатка всегда выступает только денежная сумма. В качестве аванса может выступать иной предмет или вещь, другое имущество, например.
• Если не заключается основной договор и существует подписанное соглашение о передаче задатка, за неисполнение обязательств один из участников сделки отвечает материально. В таком случае важно грамотно составленное соглашение о передаче задатка.
  Аванс же просто возвращается. Если в соглашении об авансе не был предусмотрен штраф, на сторону, виновную в отмене сделки, нельзя наложить никаких санкций, поэтому другой стороне возвращается первоначальная денежная сумма.

Что выгоднее: аванс или задаток?                                    

И все же, что выгоднее – аванс или задаток? Если рассматривать со стороны покупателя, конечно, задаток, поскольку при нарушении обязательств условий договора со стороны продавца ему будет возвращена сумма в двойном размере.

Однако предварительно заключенный договор о задатке несет одинаковую ответственность для обоих участников в случае неисполнения обязательств.

Продавец с получением задатка находится в выгодной позиции, поскольку покупатель просто так не передумает насчет приобретения жилья, иначе он потеряет переданные деньги.

Таким образом, задаток будет являться гарантией окончательного оформления сделки, главное, грамотно составить и подписать соответствующее соглашение. В случае аванса, покупатель не получает никакой гарантии, что сделка состоится и он получит квартиру.

Договор аванса и задатка

Передача аванса или задатка сопровождаются документальным оформлением в виде письменного соглашения в произвольной форме.

Обязательно указываются дата составления договора, ФИО и паспортные данные сторон, либо наименование организации с реквизитами и указанием юридического адреса.

Необходимо прописать в соглашении о передаче денег:

• Окончательную стоимость продажи недвижимости и сумму задатка или аванса;
• Описать продаваемый объект и указать адрес, площадь, количество комнат и другие характеристики объекта недвижимости;
• Дату, когда между сторонами будет заключен основной договор купли-продажи. Обычно данное соглашение оформляется на месяц. Как правило, этого времени хватает для подготовки необходимых документов к сделке и имущества к продаже;
• Ряд дополнительных условий – порядок оплаты, условия передачи квартиры по окончании сделки и т. п.;
• Условия передачи денежной суммы;
• Ответственность продавца и покупателя при отказе от сделки.

В случае с авансом достаточно будет и односторонней расписки от получателя аванса. Однако при необходимости в соглашении можно указать конкретные пункты, которые будут являться гарантией исполнения договора. Например, размер и вид штрафа при  неисполнении основного договора.

Обязательно договор подписывается двумя сторонами. В случаях необходимости договор может быть продлен.

Участнику, получившему задаток или аванс, необходимо написать расписку о получении денежной суммы. Как правильно оформить расписку о получении денег?

Вносить ли деньги без составления документов?

Деньги необходимо передавать только при наличии оформленных и подписанных соглашений. Это позволит сторонам подтвердить факт внесения или получения определенной денежной суммы.

Что возвращается?

В случае подписания соглашения об авансе:

1. Необходимо понимать, что данная форма оплаты не влечет за собой никаких гарантий и не обязывает никого к подписанию основного договора. Поэтому отказаться от исполнения обязательств может каждая из сторон в любое время.
2. В случае отказа одной из сторон от заключения договора полная сумма аванса возвращается независимо от причин и виновников.
3. В случаях не заключения основного договора и невозвращения денежного аванса по каким-либо причинам в полном объеме, начисляются проценты за использование чужих денежных средств.

При подписании соглашения о задатке:

При заключении основного договора между сторонами, задаток становится частью окончательного платежа.

Неисполнение своих обязательств и прекращение договора до начала его исполнения влечет за собой следующие меры:

1. При нарушении обязательств стороной, заплатившей задаток, он остается у другой стороны в качестве компенсации.
2. При невыполнении обязательств со стороны участника, получившего задаток, он возвращается в двойном размере.
3. При несвоевременном возвращении задатка с виновной стороны взыскиваются проценты за использование чужих денежных средств.

• При расторжении договора по соглашению сторон или его исполнение невозможно по каким-либо объективным причинам, то возвращается исходная сумма задатка.

Размер суммы, которую необходимо передать в качестве аванса или задатка, не определен по закону. Она обговаривается сторонами и прописывается в соглашении по договоренности. Как правило, сумма аванса высчитывается из конечной стоимости и составляет 5 — 10% от нее, а сумма задатка начинается от 50 000 рублей.

Чем дороже стоит квартира, тем большую сумму попросит продавец.  Если покупатель заинтересован в приобретении именно этой квартиры, возможно, он предложит более высокую сумму задатка.

С другой стороны, при сомнениях в своем выборе, покупатель может предложить минимальный размер суммы задатка, чтобы в случае расторжения договора потерять наименьшую сумму. В случае, если продавец хочет подыскать других покупателей и продать жилье по более выгодной цене, он тоже может предлагать невысокую сумму задатка.

Ограничения в применении задатка

Договор купли-продажи по приобретению жилого помещения вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор о приобретении нежилого помещения, а также земельного участка считается заключенным с даты подписания.

Данный момент может создать ситуацию, при которой включение положения о задатке в договор с жилыми помещениями и его оплаты до государственной регистрации договора не будет иметь силы.

Аванс и задаток в гражданском праве

В Гражданском Кодексе отражены нормы и правила задатка: ст. 380 ГК РФ, ст. 381 ГК РФ, ст. 416.

А вот о понятии аванса в гражданском законодательстве не говорится.

Судебная практика

К сожалению, довольно часто бывает, что продавца трудно заставить вернуть задаток в двойном размере, если сделка не состоялась по его вине. В таких случаях деньги необходимо требовать через суд.

В судебной практике выработан определенный подход к вопросам о взыскании предварительно уплаченных денежных средств.

Судебная практика по вопросам, связанным с возвратом задатка, разнообразна, и часто сложно заранее определить, в чью сторону решится спор. В некоторых регионах и областях по решению суда взыскивается с ответчика двойной размер задатка, в других – по своему усмотрению определяется задаток как аванс и выносится решение суда о возврате задатка в том размере, в каком он был получен.

Кроме того, один и тот же суд может производить совершенно разные решения, все зависит от позиции и мнения конкретного судьи, который будет выносить решение.

К сожалению, судебная практика не жалует соглашение о задатке. При любой неточной информации в соглашении о задатке судьи стараются признать данное соглашение авансом.

Заключение

Аванс и задаток являются способами подтверждения своих намерений к приобретению недвижимости. Данная сумма является частью полной стоимости и вносится до подписания итогового договора купли-продажи. Это единственный общий момент между авансом и задатком, в остальном условия и применения на практике различны.

До того, как будут переданы деньги в качестве аванса или задатка, можно отказаться от составления сделки в любой момент. После их передачи отказ от совершения сделки могут сопровождать финансовые потери.

Составить предварительный или основной договор купли-продажи можно самостоятельно. Но поскольку вместе с договором или соглашением передаются немалые денежные средства, лучше обратиться к специалистам и обезопасить себя и свои сбережения.

И помните, приобретение недвижимости без оформления предоплаты – грубое нарушение своей финансовой безопасности.