Варианты сделок с землей

Проведение сделок с земельными участками имеет свои юридические особенности. Хотя бы потому, что перед началом оформления сделки с землей нужно предварительно удостовериться, имеются ли все необходимые разрешения на землю у владельца. В целом спектр таких сделок тот же, что и для других видов недвижимости, однако имеют значение и такие показатели как статус не только самой земли, но и находящихся на ней построек.

На что обратить внимание перед сделкой?

Есть несколько важных показателей, на которые рекомендуется обратить внимание перед тем, как приобрести земельный участок. Ведущее значение имеет правовой статус земли, а особенно — если он находится под строением или непосредственно к нему прилегает. Нужно убедиться, проводилась ли предыдущим хозяином приватизация участка и дома. Так же нужно выяснить, кто еще может претендовать на дом и саму землю, и нет ли каких-либо обременений.

Ситуация с земельными участками в стране такова, что и сам владелец не всегда в курсе всех особенностей правового статуса своего участка. И существует определенная разница между владением и пользованием данным земельным участком — с одной стороны, и правом распоряжаться им — с другой. Так, если участком владеют и пользуются по наследству, участок при этом может все еще находиться в собственности государства или муниципалитета.

Отметим, что как государство, так и муниципалитет нередко предоставляют земельные участки физическим и юридическим лицам в собственность, аренду или бессрочное пользование. И в случае, если гражданин оформляет право собственности на государственный участок (покупая его у государства), дома, построенные на нем, должны быть приобретены им до 1990-го года. В данном случае отчуждение будет считаться законным.

Другой важный момент — фигура продавца. Если это физическое лицо, действующее по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверенной, а полномочия данного лица прописаны предельно четко. В частности, указан конкретный кадастровый номер данного земельного участка и то, каким образом лицо может распоряжаться им.

Документы на оформление права собственности на землю

Если предстоит сделка по продаже земельного участка, важно, чтобы все документы, подтверждающие право собственности на него, а также на строения, были в полном порядке.

Сегодня у многих собственников на руках документы на участок, выданные еще в эпоху Советского союза или, в крайнем случае, во время перестройки. Изначально выданы они были в связи с одним из четырех способов получить земельный участок в собственность:

• получение участка от государства и муниципального органа;
• получение земли в наследство;
• при покупке объектов недвижимости на участке;
• покупка земли в ходе приватизации, а также аукционов.

Сегодня все эти документы нуждаются в перепроверке и приведении в соответствие с современным российским законодательством.

Какие бумаги нужно подать, чтобы актуализировать пакет документов на собственность?

Список этот внушителен, и его наполнение нередко зависит от множества факторов. Приведем здесь лишь основную документацию:

1. Заявление с просьбой постановки участка земли на кадастровый учет.
2. Чек об оплате гос. пошлины за постановку на кадастровый учет.
3. Если участок уже поставлен на учет, но его характеристики изменились, нужно прикрепить к документам межевой план.
4. Если ранее проходил суд, где фигурировал данный участок, нужно прикрепить копию решения суда.
5. Копии документов, удостоверяющих наличие права у заявителя на данный участок. Речь здесь идет не обязательно о праве собственности, но и прочих доказательных документах.
6. В случаях как наличия, так и отсутствия обременений на данную землю, нужно прикрепить к заявлению документы, подтверждающие то или иное.
7. Необходимо также приложить копию документа, подтверждающего принадлежность данного участка в той или иной категории земель.
8. Если от лица владельца действует уполномоченное лицо, необходимо также предоставить доверенность.

Если пакет составлен верно, участок поставят на кадастровый учет, а заявитель получит кадастровый паспорт на данный объект недвижимости.

Кроме того, нужно обратить внимание на перечень документов, необходимых для любой сделки, проводимой с участием земли. К таким документам относятся:

• кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• документы, подтверждающие регистрацию данного земельного участка в органах ФРС.

В договоре, с свою очередь, должны присутствовать следующие указания об участке:

1. Кадастровый план земельного участка.
2. Указание категории данной земли.
3. Документальные подтверждения на разрешение использования участка.
4. Площадь, местоположение и состояние участка земли.
5. Полные сведения о правообладателях и покупателях (арендаторах).
6. Сведения об обмерах БТИ: тех. паспорт и подробный план участка с экспликацией.
7. Указано должно быть и назначение земли.
8. Стоимость самого участка или его аренды.

Когда право собственности переходит к новому владельцу?

Происходит это после того, как новый владелец зарегистрирует свое право собственности на участок, и сведения о нем будут внесены в Единый реестр. Потому при покупке участка необходимо составить договор в трех экземплярах, поскольку именно столько образцов понадобятся для оформления государственной регистрации и получения соответствующего свидетельства.

Помощь юриста в сделках с земельными участками

Учитывая все многообразие факторов, влияющих на процессы с участием земли, юридическое сопровождение таких сделок — дело едва ли не первой необходимости. Помощь юриста может включать в себя следующие услуги:

• заключение договора купли-продажи, аренды участка или его дарения;
• совместный поиск риелтора, имеющего законные права на проведение сделок с землей;
• помощь в сборе правоустанавливающих документов на землю для последующей их передачи в гос. органы для регистрации;
• анализ документов на участок перед его покупкой или арендой на предмет возможных правонарушений, обременений;
• прогноз рисков по сделкам с земельными участками различных назначений и категорий;
• сопровождение приемки-передачи земли при совершении сделки;
• сопровождение в суде в случае совершения незаконной сделки с земельным участком и строениями на нем;
• помощь в требованиях изменения категории земли и получении разрешения на ее использование.

Обжалование в суде незаконных сделок с землей — вопрос весьма трудоемкий. И лучше позаботиться о правомерности проведения купли, продажи, мены, аренды и иных сделок с землей заранее. Юрист по земельному праву поможет устранить возможные ошибки в документах, обжаловать права на участок в суде. Также помощь понадобится, что бы избежать дополнительных рисков при совершении сделок с земельными участками и строениями, на них располагающимися.