Раздел земельного участка

Для начала нужно заметить, что процедура раздела земельного участка, будучи длительной сама по себе, — нередко протекает сложнее, нежели, например, выделение доли в жилой недвижимости. К тому же, земельный участок может быть и вовсе неделимым.

В чем разница между делимым и неделимым участком недвижимости?

Земельный участок неделим по закону, если на нем расположен неделимый объект недвижимости. К примеру, это может быть земля с многоквартирным домом или каким-либо нежилым строением: будь то производственные административные или иные виды зданий, в которых невозможно выделить помещение вместе с участком земли.

Делимый же земельный участок делится на два или более самостоятельных и отдельно равноценно функционирующих, поскольку не включает никаких зданий.

Участок земли можем иметь разные назначения. Это может быть и возведение домов, и поддержание сельскохозяйственных угодий. В любом случае, в зависимости от целей использования, органами местного самоуправления должно предварительно проводиться согласование предельных размеров земельного участка. И в случае, если его признают делимым, то описываются границы каждой из частей, проводятся кадастровые работы и учет.

Причинами данной процедуры как раздел земельного могут являться:

• продажа части данного земельного участка;
• раздел совместно нажитого имущества при расторжении брака;
• присоединение части участка земли к соседнему;
• дарение части земельного участка;
• это может быть и разделение земельного участка в связи с нормативами касательно смены его функций, поскольку для каждого типа участка существует фиксированный максимальный размер.

Земельные участки могут разделяться при строительстве домов на них — ради объединения с другими, при планировании крупных строительных объектов, а также ради объединения с землями иного целевого назначения.

Существует ряд категорий, к которым причисляется по закону тот или иной земельный участок. В их числе не только сельскохозяйственные, промышленные или заселенные людьми земли, но и специальные земли, отведенные под транспортные коммуникации, энергосети, и прочие земли специального назначения, которые также могут принадлежать и к разряду особо охраняемых. И при совершении всевозможных сделок с такими земельными участками имеет значение площадь территории, которая, в зависимости от категории назначения земли, не может быть больше отведенных законодательством норм.

Наряду с этим, установлены порядком и минимальные значения земельных участков, устанавливаемые органами местного самоуправления и зафиксированные в соответствующих правовых актах. К тому же, нельзя забывать и о нормах, диктуемых правилами застройки и землепользования. Все эти показатели должны соответствовать проектной, градостроительной, землеустроительной документации — установленного государством образца. Все данные показатели влияют на то, признают ли участок делимым.

Еще один важнейший процесс, который нужно будет предварительно пройти продающему земельный участок — это постановка земли на кадастровый учет и последующая его регистрация. Только после самой процедуры раздела земли, каждый из новоиспеченных собственников частей земли должен подать ходатайство на регистрацию права собственности. При этом прежний участок снимается с кадастрового учета, а его занимают все части разделенного участка — уже в новом качестве и с новыми кадастровыми номерами.

Существует, однако же, и ряд прочих показателей, означившихся в Земельном кодексе РФ, согласно которым участок остается неделимым.

1. В случае, если участки одного собственника будут разделены между собой полосой, принадлежащей другому лицу.
2. Если использование недвижимости становится невозможным после разделения участка.
3. Если после разделения участка его доли становятся меньше установленного минимального размера земельного надела.

Пути разделения участка земли

Как и в других подобных случаях сделок — в случае с несколькими владельцами, раздел участка земли может быть произведен по мирному соглашению всех участников процесса или, при отсутствии консенсуса, — производиться в судебном порядке.  В ситуации же, когда собственник у земли один — он попросту инициирует начало межевых и кадастровых работ, для чего ими подаются документы в Росреестр. Предварительно должны быть произведены замеры.

После проведения кадастровых работ Росреестром ликвидируется прежний земельный участок, и регистрируются новые, образовавшиеся в результате раздела, а затем производится оформление права собственности на них.

Какие организации участвуют в разделе земель?

Кроме вышеупомянутого Росреестра, в процессе раздела земли участвуют и землеустроительные организации, которым доверяется здесь непосредственно техническая часть. Сотрудниками проводятся следующие мероприятия:

• согласование границ участков с соседями-собственниками;
• установка границ земельного участка;
• подготовка документов для официального оформления межевых дел.

Присвоением новым участкам адресов занимается районный, городской или сельский орган архитектуры, куда после размежевания собственником подается специальное заявление и документы на участок, включая новые схемы кадастрового плана.

После получения адреса можно подавать документы на кадастровый учет. Эта процедура, при правильно оформленных документах, займет около десяти дней. Подготовить пакет документов, а также помочь с разделением участка на других этапах — поможет юрист, имеющий опыт в подобных делах.

Далее, если участок делится в натуре, следует оформление регистрации прав собственности для каждого из хозяев вновь образованных участков. В Росреестр подаются с этой целью следующие документы:

1. Соглашение о разделе участка, подписанное всеми собственниками (или документ, удостоверяющий соответствующее решение суда о разделе).
2. Документы о праве собственности на земельный участок.
3. В случае дарения, наследства и прочих подобных сделок – соответствующие документы.
4. Подтверждение об оплате госпошлины.

Как разделить участок сельхоз назначения?

Существует специальный закон, касающийся оборота земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, который вносит некоторые различия в проведении раздела таких участков. Прежде всего, порядок распоряжения участками под сельхоз нужды зависит от количества собственников, которые делят права на каждый такой участок.

Так, если собственников у одного земельного участка пять или менее — они могут оформить соглашение о разделе. Если же их более пяти, то придется проводить специальное общее собрание, результаты которого обязательно фиксируются в специальном акте. Этот процесс регламентируется статьей № 14 пунктом 1 масштабного Федерального закона «Об обороте земель» (№ 101-ФЗ).

Сособственники должны быть заранее оповещены о предстоящем собрании. Принятое в рамках собрания решение о размежевании, без которого невозможна ни последующая постановка разделенных земель на кадастровый учет, ни оформление права собственности на них – должно быть зафиксировано.

В случаях, когда между собственниками участка земли возник спор о ее разделе, крайне важно тщательно подготовиться к судебному разбирательству. В этом обязательно поможет профессиональный юрист по земельным спорам.