Чистая продажа квартиры — что это и как ее определить?

При выходе на вторичный рынок недвижимости каждый покупатель непременно сталкиваются с распространенным в среде риэлторов понятием «чистая продажа». Под этим термином (который в письменном виде встречается также в виде аббревиатуры «ЧП») подразумевается наиболее удачный вариант развития событий при осуществлении сделки с недвижимостью.

Заключение договора по формуле «чистой продажи» квартиры как продавцу, так и покупателю хлопот, как правило, не доставляет: при наличии у собственника готового пакета документов проведение сделки занимает около двух дней. Поэтому любой опытный риэлтор своему покупателю в первую очередь посоветует подыскать именно такой вариант.

Продажа чистая

Что значит «чистая продажа» квартиры?

Термин «чистая продажа» принадлежит к профессиональному жаргону риэлторов и в юридических документах, естественно, не встречается. Употребляется он для описания сделки, предполагающей только одну операцию: продажу квартиры без поиска нового жилища для ее бывшего владельца.

Жилые помещения, которые выставляются на продажу, бывают двух типов:

  • свободные;
  • альтернативные.

Принципиальное различие между ними заключается в том, что при реализации «свободной» квартиры («чистая продажа») целью ее владельца, как правило, являются собственно деньги, а не что-то иное. Выставляя на продажу квартиру «альтернативную», ее владелец не имеет другого жилья, и целью его является переезд на новое место жительства.

В чем преимущество «чистой продажи»?

Самым очевидным плюсом сделки такого рода, конечно, является экономия времени, так как собственник:

  • Не нуждается в поиске нового жилья, а также и в самом переезде, поскольку в «свободной» квартире, которая выставляется на ЧП, как правило, никто не проживает, и нет зарегистрированных лиц;
  • В любой момент может совершить срочную сделку, поскольку не обременен никакими препятствующими тому обстоятельствами;
  • Имеет все необходимые для сделки документы, с которыми можно подробно ознакомиться и убедиться в его полных правах на имущество, а также и в степени соответствия озвученных условий действительности.

Кому выгодна «чистая продажа» квартиры?

Продажа жилища, не обремененная поиском альтернативы, несет в себе ряд очевидных выгод, как для покупателя, так и для продавца. Справедливости ради стоит отметить, что одни из них являются общими (как, например, упомянутая выше экономия времени), а другие – взаимоисключающими.

Покупатель:Чистая продажа

  • Получает больше шансов на одобрение кредита на покупку, поскольку сделки со «свободными» квартирами с точки зрения любого банка являются менее рискованными;
  • Имеет возможность снизить цену в процессе переговоров, поскольку для продавца заявленная сумма вполне может не являться принципиальной, поскольку ее размер не привязан к стоимости нового жилища (как бывает в случаях реализации «альтернативных» квартир).

Выгода продавца заключается в следующем:

  • Привлекательность таких сделок для учреждений, выдающих кредиты на покупку недвижимости, значительно увеличивает количество потенциальных покупателей;
  • Поскольку владелец имеет другое жилище, то, не имея других причин для срочной продажи квартиры, он может наотрез отказаться от любых переговоров по поводу стоимости квартиры и, заявив на нее максимальную цену, просто ждать своего покупателя.

Опасности и подводные камни

Нередко продавцы употребляют термин «чистая продажа», исходя исключительно из того соображения, что альтернативное жилище ими найдено заранее, обсудив с его владельцами как цену, так и сроки переезда.

Разумеется, такая сделка «чистой продажей» не является просто по определению, более того, она имеет свои недостатки:

  • Поскольку цена, заявленная продавцом, напрямую зависит от стоимости приобретаемого им нового жилья, возможность снизить цену практически исключается;
  • Судьба сделки зависит не только от покупателя и продавца, но также и от третьей стороны – владельцев альтернативного жилья, которые могут, например, внезапно повысить цену, отказаться от своей сделки и т. п.;
  • Владельцы альтернативного жилья также могут осуществлять не «чистую продажу» и находиться в зависимости от владельцев своей «альтернативной» квартиры. Таки цепочки, как правило, обрываются в самый ответственный момент, поскольку имеют слишком много «звеньев»;
  • В кредитах на покупку «альтернативного» жилища нередко бывает отказано.
Одним из наиболее серьезных осложнений при купле-продаже квартиры может стать наличие среди ее долевых собственников несовершеннолетних или граждан, признанных недееспособными. Присутствие таких лиц в списке собственников полностью исключает возможность осуществления «чистой продажи», поскольку федеральный закон и опекунский совет позволяют отчуждать недвижимое имущество таких лиц только при условии предоставления им равноценной (по цене и качеству) альтернативы.

На что нужно обращать внимание?

Исходя из сказанного выше, собираясь заключать сделку купли-продажи квартиры, заявленной как «свободная», особое внимание стоит обратить на следующие нюансы:

  • Является ли заявление о «чистой продаже» истиной;
  • Нет ли в ряду собственников квартиры недееспособных или несовершеннолетних лиц;
  • Каково истинное количество собственников.
Одним из самых очевидных признаков того, что квартира действительно свободна, является готовность ее продавца совершить сделку «в любое время, как только вы будете готовы» при наличии у него полного пакета документов.

Самый длительный срок, в течение которого осуществляется «чистая продажа» квартиры, составляет не более двух недель (при условии, что у собственника не были готовы какие-либо документы). Затягивание с подписанием договора сверх этого срока может являться признаком того, что квартира обременена альтернативой.

Рекомендации покупателям

Статус «альтернативное» сильно уменьшает привлекательность жилища на рынке недвижимости, т. к. с ним нередко бывает сопряжено довольно много проблем: при удачном стечении обстоятельств сделка сильно затянется, в худшем случае – вообще не состоится.

Нередко ситуацию может осложнить отсутствие искренности со стороны продавца. Часто, пытаясь открыто продать квартиру как «альтернативную», собственник убеждается, что за указанную цену сделать это не удастся именно по причине ее статуса.

В результате он предпринимает маркетинговый ход и дает объявление о «чистой продаже», заранее подобрав для себя альтернативный вариант жилища и надеясь, что все пройдет по задуманному им сценарию.

Чтобы точно выяснить, идет ли речь о «чистой продЧистая квартирааже» или нет, следует поступить следующим образом:

  1. При первом телефонном разговоре задать простой и недвусмысленный вопрос: «Квартира свободная или альтернативная»? Причем сделать это стоит в любом случае, вне зависимости от того, говорится ли об этом в объявлении или нет, поскольку солгать на прямой вопрос так, чтобы это осталось незамеченным, нередко бывает довольно трудно.
  2. Вторым шагом будет личный визит. Самым очевидным признаком того, что продавец вводит своего потенциального клиента в заблуждение, является тот факт, что квартира явно обжита.
  3. Если продавец продолжает убеждать, что квартира свободна, можно попросить его предъявить домовую книгу, соответствующую выписку из паспортного стола или Единый жилищный документ.
    Для порядочного продавца недвижимости такая просьба не покажется чем-то выходящим из ряда вон, и он непременно ее выполнит. Неадекватная или попросту агрессивная реакция будет самым последним и самым верным доказательством того, что подозрения в неискренности владельца квартиры не были беспочвенными.
Чтобы оградить себя в будущем от неприятных сюрпризов, связанных с покупкой квартиры, опытные риэлторы советуют заключать договор аванса, где в качестве обязательного условия называть передачу квартиры не позднее одного дня после сделки. Отказ от подписания такого договора также будет являться признаком нечистоплотности продавца.

Рекомендации продавцам

Собираясь выставить квартиру на «чистую продажу», непременно следует:

  • Собрать необходимый пакет документов – так, чтобы при появлении покупателя сразу можно было бы приступить к подписанию договора (такая готовность поможет значительно расширить круг покупателей, что в свою очередь позволит настаивать на своих условиях);
  • Заблаговременно сделать выписку из паспортного стола, свидетельствующую о том, что в квартире нет прописанных жильцов.

Заключение

«Чистая продажа» – наиболее выгодный вид сделки с недвижимостью и для покупателя, и для продавца.

Намереваясь приобрести квартиру, не обремененную «альтернативой», стоит учитывать, что таковых на вторичном рынке недвижимости не более 20%. Чтобы такая сделка состоялась, следует помнить, что для «чистой продажи» свойственна решимость (как со стороны покупателя, так и со стороны продавца) и готовность идти на разумные уступки для того, чтобы заключить договор как можно быстрее.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности