Как перевести жилое помещение в нежилое — условия перевода?

Нельзя использовать жилое помещение для целей организации бизнеса. Если предполагается использование площади жилья для осуществления предпринимательской деятельности, то будет лучше вывести его из жилого фонда, то есть оформить официальный статус нежилого объекта.

Перевод помещения

Можно ли перевести жилье в нежилое помещение?

Несомненно, такая возможность существует.

Но для этого необходимо, чтобы объект отвечал следующим условиям:

  1. Он должен быть свободен от прописанных лиц. Действующее законодательство запрещает прописывать в нежилых площадях, поэтому предварительно всех проживающих нужно снять с регистрационного учета.
  2. Обязательное наличие собственного выхода на улицу. Жилищный кодекс устанавливает невозможность входа в коммерческое пространство, используя территорию общего пользования, к которой относится подъезд. Создать такой вход можно при наличии комнаты с окном, которое можно преобразовать в дверной проем.
  3. Перевод в нежилой статус может осуществляться с недвижимостью полностью. Невозможно часть квартиры или какую-нибудь долю сделать коммерческой в жилом помещении.
  4. Предполагаемая к переводу площадь должна быть свободной от всякого рода обязательственных ограничений, не может являться залоговым и арестованным объектом. А также быть предметом спора у хозяйствующих субъектов.
  5. Проще всего осуществить перевод при нахождении квартиры на первом этаже здания. При расположении жилья на других уровнях вначале нужно удостовериться, что помещения внизу тоже не жилые.
  6. Все произведенные перепланировки должны быть узаконены.
  7. Здание, где располагается объект, не должно быть причислено к аварийным или готовиться к снесению.

Собственник должен быть готов к сложностям в процессе оформления, если:

  • Недвижимость не сообщается с инженерными коммуникациями;
  • Площадь недвижимости составляет более 100 кв.м. – необходим аварийный выход;
  • Дом имеет статус культурного и исторического объекта;
  • Дом стоит на специальном учете штаба по делам ГО и ЧС. От этого вырастает стоимость недвижимости при проверке эксперта;
  • Неудовлетворительное состояние здания, требующее ремонта.
Важно! Жилье, имеющее социальное назначение и находящееся в муниципальной или государственной собственности, переводу не подлежит.

Подготовка документов

Одним из важнейших этапов смены статуса помещения является сбор необходимых бумаг для предоставления в межведомственную комиссию. Это может делать владелец или субъект, представляющий его по доверенности.

Обязательный перечень представляет:

  • План помещения и его экспликация. Заказывается он в бюро технической инвентаризации. Для этого понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье, если заявителем выступает доверенное лицо – доверенность и его удостоверение личности. Документы готовят около одного месяца.
  • Технический паспорт. Его также готовит БТИ. При наличии документа сроком изготовления старше трех лет нужно делать свежий вариант.
  • Заключение Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС. Оно выдается после заявления собственника и осмотра квартиры сотрудником службы. Обнаруженные несоответствия жилплощади условиям для смены статуса в нежилое отражаются в итоговом документе.
    Проблемные моменты можно устранить и повторно осуществить попытку к получению положительного результата.
  • Справка СЭС. По обращению приглашается специалист санитарно-эпидемиологической станции, который проверяет возможность соблюдения санитарных норм на объекте. Соответствие таким стандартам даст хороший итог.
  • Справка управляющей компании, содержащая сведения о других используемых площадях этажа, расположенных рядом с недвижимым имуществом.
  • Выписка из домовой книги, выдаваемая паспортным столом, содержащая данные о прописанных или постоянно зарегистрированных жильцах. Срок её действия составляет две недели.
  • Техническое заключение о состоянии дома, формируемое компанией, осуществляющей управление многоэтажным домом.
  • Проект преобразования квартиры в коммерческий объект. Он готовится проектными компаниями, имеющими допуск к осуществлению такой деятельности.
  • Одним из самых сложно получаемых документов является согласие соседей на перевод жилья в другой статус. При этом необходимо собрать собственников на собрание, где их должно присутствовать более 50% от общего количества. Протокол о согласии должны подписать не менее двух третей собравшихся. Только тогда это условие будет соблюдено.
  • Также решается и вопрос об использовании земельного участка под жилым домом. Если он является собственностью жильцов, то понадобится согласие от них, так как его частью будет пользоваться только владелец нежилого пространства, то есть общедолевая собственность, принадлежащая жильцам, уменьшится, но только если участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
    Если же это собственность муниципалитета – потребуется положительно решение административных органов.

Обращение в государственную комиссию

После того, как подготовка необходимых бумаг будет закончена, нужно обратиться с заявлением в Департамент управления имуществом о получении одобрения на проведение процедуры и соответствующей доверенности.

К вышеуказанным документам нужно будет добавить паспорт и свидетельство о праве собственности на помещение. Если заявителем выступает юридическое лицо, появляется необходимость в предоставлении его учредительных документов.

Заявление будет рассматриваться сорок пять дней, по итогам его изучения комиссией готовится протокол. Его направляют заявителю по почте либо выдают при личном общении. При установлении каких-либо недостатков потребуется их устранение.

Причинами для отказа в проведении процедуры перевода могут быть, например:

  1. Не выдержаны условия соответствия помещения.
  2. В комиссию были подан неполный пакет необходимых документов.
  3. Не все собственники объекта дали согласие на перевод.
  4. От жильцов дома не получено необходимое количество одобрительных голосов.

При их исправлении в дальнейшем существует возможность для нового заявления.

Отсутствие в протоколе причин, послуживших основанием для отказа в смене статуса, может послужить основанием для обжалования его в суде.

Обращение в БТИ

Собственникам недвижимости представляется возможность для посещения отдела приватизации и управления жилищным фондом с заявлением об определении размера суммы проводимого процесса. К нему прикладываются копии требуемых бумаг. Стоимость определяется специальной комиссией с составлением протокольного решения.

При её подсчете представителями комиссии рассматривается масса критериев, в частности:

  • Место расположения недвиНежилое помещениежимости
  • Состояние здания
  • Перспективность реализации бизнес-проектов
  • Присутствие вокруг подобных объектов
  • Удобство использования недвижимого имущества

Оплата производится в банке и составляет разницу между стоимостью жилья и его переводом. Протокол выдается после внесения денежных средств.

Регистрация прав собственности

Для осуществления регистрации потребуются следующие действия:

  1. Собственникам либо лицу, обладающему доверенностью, подать заявление в подразделение Росреестра или МФЦ.
    При этом предоставить:

    • Удостоверения личности/доверенность,
    • Протоколы межведомственной комиссии и БТИ,
    • Кадастровый паспорт помещения,
    • При обращении юридического лица – его уставные документы.
  2. Каждому подписать соответствующее заявление.
  3. За осуществление регистрации права уплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей.
  4. Удостоверить и получить расписку о сдаче документов, необходимых для принятия решения о переводе жилья.
  5. В установленный срок принять меры для получения документов.

Сколько стоит перевод из жилого помещения в нежилое?

Расходы по изменению статуса объекта недвижимости могут сильно отличаться в зависимости от различных условий и носить индивидуальный характер.

Но основные затраты связаны с:

  • Разницей в стоимости нежилой квартиры после подсчета её в БТИ;
  • Оплатой услуг бюро по изготовлению технического паспорта и справки о различии цен до и после перевода жилья;
  • Вознаграждением нотариуса при подготовке документов;
  • Уплатой государственной пошлины;
  • В случае необходимости перепланировки или переустройства — выплатами проектировщикам.

Плюсы и минусы смены статуса помещения с жилого на нежилое

Положительными моментами могут быть:

  1. При сдаче в аренду нежилого помещения стоимость платы будет выше в несколько раз, чем если бы сдавалась жилая территория. Но это при условии нахождении жилья в центральном районе города в шаговой доступности от метро или других видов общественного транспорта.
    Так, например, спальный район вряд ли сможет похвастаться быстрой сдачей офисного помещения за высокую плату. Стоимость жилья может оказаться выгоднее без его перевода в коммерческую площадь. Поэтому перед прохождением процедуры лучше просчитать планируемую доходность.
  2. При планируемой продаже стоимость нежилого пространства может оказаться выше цены квартиры с разницей до 40%. При этом большую роль могут играть различные факторы, которые формируют цену и при аренде помещения.

К отрицательным сторонам следует отнести:

  • Продолжительность и затратность процесса оформления. Временной период может составлять до полутора лет при средних вложениях свыше миллиона рублей.
  • Высокое содержание коммерческого помещения. Размер коммунальных услуг вырастет сразу от 10% до 25% в зависимости от её вида. К тому же один раз в год нужно уплатить налог на имущество, который составит 2,2% от его стоимости.
  • Долгий процесс реализации возможностей. Это относится как к сдаче объекта в аренду, так и к его продаже.

Когда невозможно осуществить перевод?

Существуют случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое провести нельзя.

К ним относятся:

  • Вход в квартиру не изолирован, и отПеревод в нежилоесутствует возможность для его оборудования не через подъезд;
  • Часть коммунального жилья (комната). Коммерческая площадь не может составлять часть жилой;
  • Расположение объекта выше первого этажа или этажом ниже жилые квартиры;
  • Существуют обременения, выражающиеся требованиями заинтересованных лиц;
  • Здание, в котором располагается жилплощадь, находится в аварийном состоянии либо подлежит сносу.

Надо отметить, что главной причиной, по которой владельцы жилья первых этажей начинают думать об изменении их статуса на нежилое, – это материальные ожидания от их продажи или сдачи в аренду.

И действительно, коммерческие площади могут быть более выгодны, учитывая, что недвижимость первых этажей закономерно дешевле остальных примерно на 10%. Но статистика последних лет говорит о том, что количество предложений коммерческих площадей, включая пространства бизнес-центров, таково, что потребность в объектах в жилых домах отсутствует.

Успешность нежилого объекта зависит от района его нахождения и выгодности пассажирского и автомобильного трафика, близости к метро. Востребованные ликвидные помещения располагаются в центральных районах, рядом с транспортными остановками и станциями метро, на улицах с интенсивным движением.

Поэтому перевод квартиры в коммерческое помещение может принести выгоду, но прежде, чем решиться на него, необходимо спрогнозировать возможные доходы и готовность к осуществлению процесса смены статуса, который потребует много времени и средств.

Кстати! Осуществление такой процедуры не всегда обязательно. Существует возможность заниматься в квартире предпринимательством либо другой профессиональной деятельностью при условии, что это не затронет интересов других жильцов и соседей.

При этом коммерсант должен вести законную деятельность и быть прописанным в квартире, а само помещение должно отвечать санитарно-эпидемиологическим критериям и пребывать в хорошем состоянии.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности