Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры является знаменательным событием для каждого, кто мечтает о своем жилье. Несмотря на радость от того, что появилась возможность иметь свою жилплощадь, нужно все же сохранять бдительность и внимательно изучать все документы, которые предоставляет продавец.

О правильном подходе к покупке квартиры с юридической точки зрения как раз и будет идти речь в этой статье.

Чистота квартиры

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Для того, чтобы проверить перед покупкой квартиры ее юридическую чистоту, покупателю необходимо обратить внимание на следующее:

  1. Одинаковые ли данные паспорта продавца и информация, указанная в документах о собственности?
  2. Имеются ли какие-либо обременения на данную жилплощадь? Это можно выяснить двумя способами удаленно:
    2.1. В ЕГРП запросить онлайн-выписку на данную площадь;
    2.2. Посмотреть информацию о квартире на официальном сайте Росреестра.
  3. Совершались ли ранее сделки с этой квартирой? Узнать о возможных сделках можно только из выписки, в которой указывается все переходы прав на данный объект имущества.
    Такую выписку может получить только собственник. Выдача этого документа осуществляется в таких государственных организациях как:
    3.1. ЕГРП;
    3.2. МФЦ.
  4. Имеются ли третьи лица, которые могут претендовать на данную квартиру? К таким лицам можно отнести, например, несовершеннолетних детей, осужденных.
  5. Совершались ли перепланировки в квартире? Если да, то являются ли они законными.

Какие документы необходимы для подтверждения юридической чистоты квартиры?

О юридической чистоте квартиры могут рассказать такие документы как:

  1. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. Изучая этот документ, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:
    1.1. Дату выдачи свидетельства. Если свидетельство получено совсем недавно, то нужно уточнить у продавца о причине продажи жилплощади;
    1.2. На каком основании он был выдан. Таким основанием может служить, например:
  2. проверить документы на квартируДоговор приватизации, дарения или купли-продажи;
  3. Решение суда по возникшим спорным вопросам;
  4. Справка формы 9 представляет собой такой документ, где указана информация обо всех прописанных на данный момент гражданах. Стоит обратить особое внимание на такой момент: совпадает ли количество собственников с количеством граждан, указанных в форме 9;
  5. Выписка из ЕГРП;
  6. Технический паспорт, в котором указано были ли перепланировки на жилой площади, и получил ли собственник разрешение на эти действия.

Как проверить историю квартиры?

Для того, чтобы выяснить, какой историей обладает выбранная квартира, необходимо попросить у ее собственника выписку из ЕГРП.

В такой выписке обычно указываются:

  • Арест, наложенный на данное имущество;
  • Запрет на совершение сделок с данным имуществом;
  • Все переходы собственности между всеми жильцами и собственниками, которые проживали на данной жилищной площади;
  • Споры имущественного характера из-за этой квартиры.

Также нужно обратить внимание на даты событий, если такие имеются у данной жилплощади. Проанализировав даты, можно понять, будут ли еще прошлые события, указанные в выписке, повторяться в ближайшее время или нет.

Выписка из ЕГРП поможет покупателю также убедиться в том, что с будущей квартирой в течение последних 15 лет не было никаких проблем.

Но если квартира покупается в старом фонде, то ее может и не быть в ЕГРП. Поскольку такие квартиры могут не иметь регистрации в этой организации.

Но такой факт, как это ни удивительно, является показателем чистоты квартиры с юридической стороны. А это означает, что с данной жилплощадью после оформление ее в собственность никаких сделок не совершалось.

Но для своего спокойствия лучше обратиться в специальный Департамент, который занимается жилищной политикой. Там точно скажут, имеет ли нынешний собственник законные права на недвижимое имущество.

Законодательство Российской Федерации установило максимальный срок, когда сделки с квартирой могут быть признаны незаконными. Этот период составляет три года. Если в течение данного срока не возникало никаких проблем между собственниками и их родственниками по поводу владения квартиры, значит, с квартирой все в порядке.

Но если возникали споры, то в такой ситуации нужно у продавца попросить судебное решение. Это решение сможет показать, имеет ли данный продавец права на данную жилплощадь.

Как проверить качество квартиры?

Для проверки качества квартиры необходимо попросить у продавца справку из БТИ. В такой справке указываются возможные переустройства и перепланировки в квартире.

Согласно 26 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, все переустройства и перепланировки в обязательном порядке должны быть согласованны с органами местного самоуправления. Иначе все сделанные глобальные изменения в квартире будут признаны незаконными.

Как проверить продавца?

Для проверки продавца необходимо выполнить следующие действия:

  1. Получить у продавца квартиры документ, который подтвердит его полную дееспособность. Для этого нужно:
    1.1. Посмотреть паспорт продавца;
    1.2. Провести с продавцом беседу, из которой выясниться, способен ли он проводить сделки. Тут важно учитывать, что больные, имеющие наркотическую или алкогольную зависимость, не могут самостоятельно заключать договоры;
  2. Нужно проверить наличие прав следующих граждан, которые могут иметь отношение к продаваемому имуществу:
    2.1. Несовершеннолетние дети;
    2.2. Лица, отбывающие срок в местах лишения свободы;
    2.3. Граждане, которые отказались от участия в приватизации данной квартиры;
    2.4. Лица, признанные умершими или пропавшими без вести;
    2.5. Выселенные согласно решению суда;
  3. Нужно быть уверенным в том, что после покупки жилья, на него не будет претендовать второй супруг или наследник.
    В этом случае необходимо изучить историю квартиры и получить расписку от супруга продавца, что тот не против продажи квартиры, или о том, что отсутствуют наследники;
  4. Выяснить, была ли данная квартира продана другому лицу по доверенности. Тут важно помнить, что договор является действительным лишь в том случае, когда он не расторгнут его обеими сторонами.
    А договор купли-продажи будет иметь свою юридическую силу лишь в тот момент, когда в Росреестре будет произведена регистрация квартиры на нового владельца;
  5. Необходимо выяснить, был ли случай продажи этой квартиры приезжим гражданам. Этот момент особо актуален, если владелец жилья проживает в другом регионе.
Для того, чтобы выяснить какие ранее совершались действия с квартирой, нужно изучить всю историю данной жилплощади.

Как проверить отсутствие третьих лиц?

Для того, чтобы покупка квартиры приносила только положительные эмоции, будущему владельцу имущества нужно проверить квартиру также на отсутствие третьих лиц, которые через некоторое время могут предъявить такие права на данную жилплощадь.

К таким категориям лиц можно отнести:

  • Детей, не достигших совершеннолетнего возраста, которые были зарегистрированы в квартире.
    Дело в том, что при продаже также должны учитываться интересы маленьких граждан. В противном случае органами опеки может быть аннулирован договор купли-продажи;
  • Второй супруг, если супруги находятся в браке или в разводе, но при этом оба были зарегистрированы на этой жилплощади.
    В данной ситуации второй супруг должен написать расписку, в которой укажет, что он согласен на продажу квартиры. Эта расписка должна быть заверена у нотариуса;
  • Граждане, находящиеся на момент продажи недвижимости в местах лишения свободы. Поскольку даже если такие граждане были выписаны из квартиры перед ее продажей, то после того, как срок пребывания в тюрьме подойдет к концу, осужденные могут снова претендовать на эту квартиру.

Чтобы исключить неожиданно появление бывших родственников продавца в новой квартире покупателя, нужно внимательно ознакомиться с историей квартиры.

Как проверить квартиру на долги?

Для проверки квартиры на наличие долгов нужно, чтобы продавец взял справку. Такая справка сможет подтвердить, что, например, за газ, воду, интернет все заплачено.

Если долгов по квартире не имеется, то это должно быть указано в договоре купли-продажи. Благодаря этой информации, указанной в договоре, новому владельцу квартиры не придется платить за долги, если они вдруг всплывут уже после покупки квартиры.

Бывает и такая ситуация, что долги по квартире есть, но у продавца на данный момент нет возможности их погасить. В этом случае по взаимному согласию между продавцом и покупателем все задолженности по квартире могут быть погашены в счет стоимости купленной недвижимости.

Такой момент также должен быть зафиксирован в договоре, который будет составлен между покупателем и продавцом при покупке квартиры.

Проверка порядка отчуждения

При совершении сделки купли-продажи жилого имущества необходимо проверить порядок отчуждения, поскольку могут возникнуть такие ситуации:

  1. Продажа квартиры осуществляется не лично собственником, а его представителем. В этом случае должно насторожить то, если:
    1.1. У представителя отсутствует доверенность, по которой он может заниматься продажей данной недвижимости;
    1.2. Представитель не дает общаться покупателю с собственником лично.
  2. Продавец квартиры не предоставляет покупателю всех необходимых документов для продажи жилой площади. Такое может происходить, когда у продавца имеются поддельные документы, которые могут быть как заранее подготовлены, так и быть готовы непосредственно перед оформлением договора купли-продажи;
  3. Квартира выставлена на продажу со скидкой более, чем 15%. Такое большое снижение цены недвижимости должно будет насторожить покупателя, ведь это может быть и уловкой мошенников;
  4. Квартира продается сразу же после того, как продавец получил свидетельство о собственности на данную жилплощадь. В этой ситуации необходимо выяснить у продавца причины такой скорой продажи имущества.

Что должно насторожить покупателя?

Перед оформлением договора купли-продажи нужно особое внимание обратить на следующие нюансы. Поскольку они могут насторожить будущего владельца жилого имущества. К таким нюансам можно отнести:

  1. Свидетельство о праве собственности, которое было получено продавцом недавно. В этом случае покупателю стоит уточнить у продавца, почему тот решил так быстро продать только что приобретенную жилплощадь.
    Если продавец не сможет дать четкого объяснения такой скорой продажи квартиры, то лучше всего не соглашаться на такую сделку;
  2. Регистрацию ребенка в квартире, которая выставлена на продажу. В этой ситуации стоит уточнить у продавца:
    2.1. Есть ли у ребенка какие-либо права на данное имущество?
    2.2. Где ребенок будет жить, если эта квартира будет продана?
  3. Перепланировка квартиры или и Квартира перед покупкойзменение ее границ. Если такое имело место быть, то важно уточнить у продавца законная ли была перепланировка.
    Когда все изменения в квартиры проводились на законном основании, то проблем с оформлением в собственность приобретенного жилья у покупателя не возникает.
    Но если перепланировка не была узаконена, то купить такую квартиру можно, но при этом нужно учитывать, что оформить ее в собственность новому владельцу не получится. Поскольку в Государственном реестре новому хозяину не смогут зарегистрировать его площадь.
    Это может произойти, потому что изменение в квартире не были учтены в Государственном кадастре недвижимости.

Заключение

Из написанного выше можно сделать вывод о том, что, чтобы сделка о покупке нового жилого помещения прошла успешно, покупателю необходимо знать некоторые правила и руководствоваться ими при заключении договора купли-продажи.

Также тщательная проверка чистоты квартиры перед ее покупкой поможет новым хозяевам избежать в будущем каких-либо проблем с этой недвижимостью, в том числе и внезапного появления родственников продавца.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности