Переуступка квартиры в новостройке — подводные камни

Благодаря переуступке прав на недвижимость, у многих граждан может появиться возможность приобрести ту жилую площадь, которую они хотят. Как правильно оформить договор переуступки, и что за нюансы существуют при его заключении, будет рассмотрено в этой статье.

Переуступка квартиры

Что такое договор переуступки?

Договор переуступки (договор цессии) заключается в тот момент, когда покупателю недвижимости передаются от застройщика или физического лица обязанности и права, которые указаны в договоре долевого участия.

При заключении цессии заинтересованному лицу важно помнить следующее:

  • Если продавец уже составил акт приема-передачи этой жилплощади, то покупка жилья по переуступке будет уже невозможна;
  • Продавец может заключать одновременно с несколькими покупателями договор переуступки на жилье, которое имеет по плану две и более комнаты.

Оформить такой договор можно с помощью двух способов:

  1. По договору долевого участия в строительстве недвижимости. Продавец должен заранее оплатить все долги перед застройщиком. Если этого не будет сделано, то после заключения договора переуступки все расходы должен будет взять на себя покупатель данного жилого помещения.
    По этому договору переуступка может быть оформлена только до того момента, пока не будет составлен акт приема-передачи жилой недвижимости;
  2. По предварительному договору купли-продажи. По такому договору покупатель не покупает эту недвижимость, а только договаривается с продавцом о том, что он в будущем приобретет данную квартиру или комнату.
    Покупателю стоит помнить, что денежные средства не передаются на основании предварительного договора. Все финансовые операции должны осуществляться только по основному договору купли-продажи.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Квартиры в новых домах очень часто приобретаются заинтересованными лицами именно по договору переуступки.

Заключение такого договора будет возможно только в том случае, если:

  1. Продавец квартиры полностьДоговор на переуступкую оплатил ее стоимость. Данный факт должен быть подтвержден документально;
  2. В договоре долевого участия имеется пункт, в котором указано, что строительная компания дает свое согласие на заключение продажи квартиры по договору переуступки. Если этого согласия в договоре не имеется, то будущая сделка будет считаться недействительной;
  3. Данная жилплощадь приобреталась первым владельцем с помощью ипотеки, то для совершения переуступки ему необходимо получить письменное согласие в той банковской организации, где ранее оформлялся данный ипотечный кредит;
  4. Продавец уведомил строительную компанию в письменном виде о своем решении продать недвижимость по переуступке прав.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Как и любая коммерческая сделка, переуступка жилой недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны:

  1. К положительным моментам можно отнести:
    • Покупка такой квартиры обойдется покупателю гораздо дешевле, чем такая же квартира, на которую имеются уже все необходимые документы;
    • У покупателя есть возможность приобрести ту жилую площадь, которая ему действительно понравилась;
    • Заинтересованному лицу при заключении договора цессии будет выгоден ипотечный кредит, поскольку он ведь покупает квартиру на финальной стадии строительства, а значит сможет сразу же заселиться в выбранное жилое помещение. И выплачивать долг по ипотеке он тоже начнет перед переездом на новое место жительства.
  2. Отрицательным моментом может быть то, что после заключения договора переуступки новый хозяин квартиры будет брать все возможные риски, которые могут быть связаны со строительной компанией.

Что должны знать покупатели?

Каждый покупатель, приняв решение о покупке квартиры по договору цессии, должен обязательно иметь в виду, что:

  • Возможны некоторые риски после подписания данного договора. А именно: все незавершенные обязательства первого владельца при покупке недвижимости теперь, после подписания договора цессии, будет брать на себя новый хозяин;
  • Необходимо проверить график платежей. А также обратить внимание на такой момент: полностью ли указана стоимость объекта в договоре;
  • Можно попросить у строительной компании взять выписку из ЕГРЮЛ на данную жилплощадь. А также застройщик по требованию покупателя должен предоставить ему проектную декларацию в последней версии и финансовый баланс за последний месяц, когда производилась оплата.

Порядок действий

Для того, чтобы приобрести квартиру по договору цессии, заинтересованному гражданину нужно будет выполнить следующие действия:

  1. Узнать, какую площадь недвижимости владеет первый покупатель. Ведь второй покупатель сможет приобрести жилье по переуступке только в том объема, которым владел предыдущий хозяин;
  2. Договор цессии должен быть юридически правильно оформлен. Для этого лучше обратиться к специалистам, работающим в сфере недвижимости;
  3. Проверить, полностью ли погасил свой долг по данной квартире предыдущий владелец. Если имеются какие-то неоплаченные долги, то они могут перейти новому владельцу по договору долевого участия;
  4. Узнать у застройщика, предупреждал ли его продавец о своем желании продать свою жилплощадь по договору цессии. Поскольку заключить такой договор можно только с согласия той строительной компании, которая возводила данную недвижимость.

Как оформить переуступку прав?

Для оформления прав переуступки заинтересованному гражданину понадобится:

  1. Проверить у сотрудников строительной компании, не имеется ли запрета на проведение данной операции;
  2. Заключить договор цессии с продавцом. Документами, которые покупателю нужно иметь с собой, будут являться:
    • Свой личный паспорт;
    • Основной договор долевого участия, который прошел государственную регистрацию в специальных организациях;
    • Дополнительные соглашения к данному договору, зарегистрированные в госорганах;
    • Сопутствующие договоры, если такие имеются;
    • Различные документы в письменном виде, которые имеют отношение к данной недвижимости. Это могут быть, например, письменные ответы от строительной компании, запросы или претензии;
    • Акт взаимного расчета продавца с застройщиком;
    • Платежные документы, которые должны быть предоставлены продавцом в полном объеме. Такие документы обязательно нужно поверить со специальным актом сверки. При проверке все стоимости должны быть одинаковыми.
      Все документы должны быть предъявлены в оригинальном виде и в копии.
  3. Зарегистрировать этот документ в специальных государственных организациях.

Порядок оформления и заключения договора

Оформление и заключение договора переуступки проходит в следующем порядке:

  1. Продавец должен обязательно оплатить полностью стоимость данной квартиры;
  2. На такую сделку должен дать добро застройщик;
  3. При оформлении договора должны быть выполнены такие условия, как:
    • Передача продавцом всех необходимых документов, которые имеют отношение к ранее заключенному договору;
    • Договор переуступки заключается только в письменном виде, и в нем в обязательном порядке указываются те реквизиты, которые имелись у первоначального договора.
  4. Покупатель сможет приобрести лишь тот объем жилищной площади, которым владел бывший владелец.

После подписания договора переуступки у второго покупателя должны будут остаться такие документы, как:

  • Договор, по которому была оформлена переуступка прав;
  • Подтверждение расчета между сторонами договора. Такое подтверждение обычно находится в основном договоре;
  • Акт, который составляется при передаче покупателю основного договора, и справки о подтверждении финансовых расчетов;
  • Письменное согласие от застройщика на проведение данной операции.

ДДУ по ФЗ №214

Согласно Федеральному закону №214, который регулирует договор долевого участия, имеются следующие нюансы:

  1. Заинтересованное лицо может потребовать, чтобы ему передали квартиру в тот срок, который указан в конкретном договоре. А оформить договор переуступки данный гражданин сможет только в том случае, если договор о долевом участии имеет госрегистрацию;
  2. В том случае, если жилплощадь уже передана продавцу, то договор переуступки не получится оформить.
    Это становится невозможным, поскольку продавец уже получил недвижимость в свои владения и прав, которые можно переуступить, больше нет.

Предварительный договор

Предварительный договор представляет собой такой договор, по которому две стороны данных договорных отношений должны будут в будущем заключать договор купли-продажи данного жилого имущества.

Такой договор после его заключения лучше всего заверить у нотариуса. Обе стороны должны хранить у себя этот договор до того момента, пока не будет заключена сделка.

Для составления предварительного договора существует несколько причин:

  • Для сбора полного комплекта документов требуется продавцу дополнительное время;
  • Для того, чтобы оформить договор переуступки, продавцу нужно, например, выписаться из данной квартиры;
  • Второму покупателю нужно еще собрать дополнительные денежные средства для оплаты стоимости квартиры в полном объеме;
  • Один из продавцов недвижимости не имеет возможности присутствовать лично при оформлении сделки;
  • Предварительный договор может заключаться на передачу небольших сумм (более 100 000 рублей) от покупателя продавцу;
  • Такой договор может быть оформлен, если будет покупатель вносить оплату за квартиру, например, с помощью субсидии или по материнскому сертификату, если эти документы имеются на руках у плательщика.

В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие пункты:

  1. Инициалы покупателя и продавца. Они должны быть написаны без сокращений;
  2. Полная информация об объекте, который продается. В этом пункте должно быть указано:
    • Адрес, по которому находится квартира;
    • Общее количество этажей, которое имеется в том жилом здании, где находится квартира;
    • Номер этажа, на котором располагается жилая площадь;
    • Общая и жилая площадь продаваемой квартиры;
    • Количество комнат, которые имеются в этом жилом помещение.
  3. Общая стоимость данной жилой неПереуступка в новостройкедвижимости. Покупателю стоит помнить, что цена, указанная в основном договоре, является полной стоимостью той квартиры, которую он приобретает;
  4. Полную информацию о тех денежных средствах, которые покупатель уже ранее передал продавцу по предварительному договору.
    В таком приложении указывается информация о том, будут ли эти финансовые переводы зачтены при оплате общей стоимости имущества или эти деньги подлежат возврату покупателю;
  5. Срок, на который между заинтересованными гражданами будет оформляться предварительный договор, зависит от той даты, когда стороны будут подписывать основной договор по данной сделке.

Сколько стоит переуступка прав на квартиру?

В настоящее время переуступка прав собственности на квартиру в новостройке имеет следующие денежные показатели:

  1. Если дом, в котором находится подаваемая квартира, уже сдан в эксплуатацию, то стоить процесс переуступки будет более ста тысяч рублей;
  2. Когда здание находится еще в процессе строительства, то стоимость переуступки прав будет составлять около ста тысяч рублей.

Налог

Заинтересованному гражданину нужно помнить, что переуступка прав будет облагаться налогом НДФЛ:

  1. Для граждан Российской Федерации такой налог составит 13%;
  2. Иностранным лицам нужно будет заплатить 30% по данному налогу.

Существует несколько способов снижения такого налога:

  1. Гражданин имеет право получить налоговый вычет в размере около одного миллиона рублей в том случае, если переуступка осуществляется по договору долевого участия;
  2. Налогом будет облагаться разница между стоимостью, за которую продавец покупал жилье, и по какой цене продает данную жилую площадь новому покупателю по договору цессии.

Чем опасна переуступка?

Несмотря на всю привлекательность договора переуступки, у него есть и некоторые опасные моменты:

  • Первый покупатель не может полностью отвечать за действия строительной компании перед будущим владельцем жилой недвижимости;
  • Возможны различные действия мошенников при заключении такого типа договора. И это несмотря на то, что все договоры такого плана должны всегда проходить регистрацию в государственных организациях;
  • Договор переуступки может и не иметь юридической силы. Это бывает в том случае, если банк – кредитор или строительная компания не были заранее оповещены первым покупателем о продаже квартиры по переуступке.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилой недвижимости при помощи оформления договора переуступки прав, является не такой уж и сложной процедурой.

Самое главное, покупателю новой жилой площади нужно знать некоторые важные моменты, которые могут возникнуть при заключении с продавцом такого договора, и тогда покупка своей квартиры принесет заинтересованному гражданину одни только положительные эмоции.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности