Особенности обмена квартир между городами

Юридически обмен жилья может быть осуществлен только жильцами неприватизированных квартир. Если квартиры приватизированы, то составляется договор мены. Большинство людей продает одну квартиру и покупает новую, поэтому тут вряд ли можно говорить о договоре мены.

Обмен квартирами

Обмен квартиры необходимо отличать от альтернативной сделки. Возникает острая необходимость в согласовании интересов всех участников сделки. Если в сделке задействовано больше двух сторон, то это представляет особую сложность. Вследствие этого количество подобных сделок за последние несколько лет не достигло больших значений.

Каков механизм альтернативной сделки? Когда находится покупатель квартиры для обмена, для продавца подбирается другой вариант на рынке недвижимости. Обычно оказывают помощь в заключении таких сделок риелторские компании. Такой вариант проще и удобнее, ведь не нужно согласование интересов нескольких собственников.

Но тут возникают определенные сложности. Для осуществления данной сделки необходимо, чтобы начальный продавец и конечный покупатель в данной схеме оказались добросовестными.

Из-за частой недобросовестности конечных покупателей на российском рынке недвижимости сейчас очень много сделок находится в замершем состоянии. К примеру, покупатель не имеет финансов в требуемом объеме. Вероятность того, что в ближайшее время что-то изменится, крайне мала.

Здесь можно говорить о двух вариантах решения проблемы:

  1. Во-первых, вы можете отложить решение вопроса с жильем на неопределенный срок.
  2. Во-вторых, вы можете воспользоваться схемой прямого обмена. Этот вариант – настоящее спасение в сложившейся негативной ситуации на рынке недвижимости.
Если сделка заключается между владельцами приватизированных квартир, то сделка осуществляется в форме купли-продажи. Однако отличия от простой купли-продажи все же присутствуют. Если альтернативный обмен предполагает построение цепочки «начальный продавец – конечный покупатель» до проведения юридических экспертиз, то прямой обмен предполагает параллельное осуществление всех экспертиз.

При альтернативной сделке есть возможность замены жилья с юридическими дефектами, а при прямом обмене сделать это крайне непросто. Соответственно, риелтор, отвечающий за координацию продавца и покупателя, должен удостовериться в юридической чистоте всех квартир.

После завершения подготовительного этапа подготавливаются требуемые пакеты документов всех сторон обмена. За этим следуют взаимные расчеты, подписание договора и его последующая регистрация. Завершающий этап – получение всех документов на квартиры, переезд и  прописка в новом жилье.

Возможности иногороднего обмена

Подавляющее большинство граждан ни разу не сталкивались с иногородним обменом квартир на практике. Однако еще в советские годы все юридические действия по отчуждению и обмену жилья производились гражданами посредством иногороднего обмена.

Ключевое достоинство данной процедуры состОбмен квартир между городамиоит в быстроте по сравнению с куплей-продажей квартиры и поиском подходящей квартиры в дальнейшем.

Сегодня обменные механизмы несколько утратили свою популярность среди населения, однако это не умаляет их достоинств.

Они позволяют быстро и удобно обменять старую квартиру на новую. Законодателем данный механизм не запрещен.

Однако стоит отметить, что самостоятельное осуществление данной процедуры гражданином может вызвать определенные затруднения. Лучше обратиться за помощью к специалисту. Это может быть риелторская компания или квалифицированный юрист в области вопросов недвижимости.

Какими законами регламентируется?

  1. Гражданский кодекс РФ;
  2. Жилищный кодекс РФ;
  3. Налоговый кодекс РФ;
  4. Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ».

Особенности иногороднего обмена

  1. Во-первых, потребуется решить, где будет осуществляться регистрация сделки. Разумнее будет оставить решение этого вопроса риелтору. Если вы осуществляете обмен самостоятельно, то укажите в договоре конкретный населенный пункт, в котором вы хотите осуществить регистрационные действия, а другая сторона может согласиться, либо отказаться.
  2. Процедура иногороднего обмена не так сложна, как это может показаться рядовому гражданину с первого взгляда. Расстояние не играет практически никакой роли.
    От вас потребуется лишь соблюдение законных требований и получение помощи специалистов. Грамотный риелтор поможет вам подобрать подходящую квартиру и возьмет на себя все регистрационные моменты.
  3. Лучше всего поехать в другой город и самостоятельно осмотреть квартиру, даже если вы прибегнули к помощи риелторской компании. Ведь вас могут не устроить какие-то аспекты, а действующие собственники всегда стараются скрыть негативные моменты в продаваемом имуществе.
    Если вы не будете удовлетворены состоянием квартиры либо документов на нее, вы сможете потребовать снижения стоимости либо вовсе разорвать сделку.
  4. Для исключения споров между сторонами сделки предпочтительнее воспользоваться услугами независимого оценщика. Изучив заключение по объекту оценки, вы сможете полностью оценить все риски.

Этапы обмена

  1. Подготовка квартиры к обмену.
  2. Сбор полного пакета документации (кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, паспорта всех собственников, справка об отсутствии обременений и т. д.).
    В зависимости от конкретных условий сделки, этот перечень может пополняться. К примеру, потребуется разрешение на сделку органов опеки и попечительства, если среди собственников присутствуют несовершеннолетние.
  3. Поиск второй стороны сдеОбмен квартирлки. Это можно сделать самостоятельно или посредством обращения в риелторскую компанию.
  4. Изучите предмет сделки на соответствие вашим требованиям.
  5. Заключение договора.
  6. Уплата пошлины.
  7. Регистрация договора.
  8. Переезд и регистрация в жилье.

Прописка при обмене квартиры на квартиру

Вы можете оформить прописку до продажи жилья или после. Обеим сторонам будет спокойнее, если регистрация будет осуществлена до продажи. Покупатель удостовериться, что в квартире не будут прописаны посторонние ему люди. А продавцу не придется переживать, что с него будут удержаны дополнительные средства.

Для оформления прописки ранее требовалось обращение в миграционную службу, однако в апреле 2016 она была упразднена указом Президента. В данный момент ее полномочия и функции переданы МВД, а именно управлению по вопросам миграции.

В каждом субъекте действует свое отделение. Срок предоставления услуги составляет 3 рабочих дня. Заявление регистрируется через 1 день. Можно обратиться лично, через представителя или через МФЦ. Уведомление поступит вам на электронный адрес или придет по почте.

Сроки проведения сделки

Право собственности на квартиру в результате осуществления иногороднего обмена осуществляется в течение 2 недель – 1 месяца. Столь долгие сроки обусловлены расстоянием между городами. Росреестру придется направлять запрос в другой город, иногда города могут находиться на разных концах страны.

Учитывая скорость работы почтовой службы, сроки затягиваются достаточно часто. Однако если сможете сразу же предоставить полный пакет документов, и в это время сотрудники ведомства не будут загружены (обычно это середина года), есть вероятность, что все оформят за неделю.

Особенности расчетов

Представляется невозможным найти квартиры, совпадающие по стоимости. В данном случае потребуется прибегнуть к осуществлению доплат. Ее размер обычно рассчитывается на основании рыночной стоимости объектов сделки.

Однако, помните, что процедура прямого обмена – дело тонкое.  Успех в данном случае зависит от добросовестности всех участников. Стремление одной стороны «урвать куш побольше» нередко может привести к отмене сделки на этом этапе.

Заключение

Механизм обмена, описанный в данной статье, имеет как достоинства, так и недостатки. Только взвесив их, в каждом конкретном случае можно принимать решение.

Основные плюсы:

  • Процедура отличается оперативностью.
  • Фиксированная цена на покупаемую квартиру. Независимо от колебания цен на жилье, вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре.

Несмотря на достоинства, эта схема иногороднего обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости:

  • Маленький выбор. Обычно риелторы  в таких случаях предОбмен квартирылагают клиентам только те квартиры, в продаже которых они заинтересованы по определенным причинам.
  • Цена старой квартиры будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20 — 25% от рыночной цены.
  • К сожалению, довольно часто новоиспеченные собственники могут переехать в приобретенное жилье спустя большое время.
    Могут возникнуть проблемы с родственниками другой стороны сделки либо случится какой-нибудь форс-мажор. Выставить бывшего собственника будет крайне сложно, да и сама эта процедура вряд ли будет кому-то приятна.

Суть другой альтернативой схемы заключается в получении ипотечного кредита и погашения его в будущем за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно, и в то же время достаточно быстро погасить ипотечный кредит.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности