Что такое договор ренты на квартиру?

Существует некий договор пожизненной ренты на квартиру, но о его нюансах известно далеко не каждому. Ниже пойдет подробное изложение – что он из себя представляет, как составляется, для чего необходим.

Рента на квартиру

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты подразумевает соглашение двух сторон, при котором получатель ренты передает в собственность плательщику свое имущество в обмен на регулярные выплаты ренты со стороны последнего.

При составлении договора стоит учитывать ст. 602 ГК РФ — тут говорится о том, как обязательства должен выполнять плательщик, если содержать планируется иждивенца – сюда входит проживание, еда и предоставление одежды, плюс уход (при осложнениях со здоровьем). Сюда же включается оплата плательщиком ритуальных услуг.

Договор должен включать в себя полную сумму, в которую входят все необходимые условия для содержания с иждивением.

Иными словами, учитывается стоимость затрат на проживание, питание и одежду. Установленная месячная сумма не может быть меньше двух размеров по оплате труда минимального характера, установленных законом.

Согласно статье 450-451 Гражданского Кодекса РФ, можно в добровольном порядке изменить некоторые условия договора согласно весомым сложившимся обстоятельствам.

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ МОЖНО СКАЧАТЬ ЗДЕСЬ (doc)

Договор ренты на квартиру между родственниками

Возьмем пример оформления квартиры на любого родственника, которому она должна достаться после смерти того, кто будет составлять завещание. Договор ренты часто путают с договором дарения, и нужно обозначить разницу между ними.

Договор дарения:

В момент дарения квартиры все права на владение собственности безвозмездно переходят непосредственно к родственнику – теперь он будет являться собственником и обладать правами собственника согласно статье 209 Гражданского Кодекса РФ.

Это означает, что родственник волен распорядиться квартирой по собственному желанию – он может ее продать или обменять.
При дарении неблизкому родственнику ему достается налог в 13%.

Договор ренты:

В данном случае составляется договор, в котором указано, что родственник станет полноценным собственником квартиры только после смерти стороны, заключающей договор – до тех пор эта сторона владеет квартирой с обременением.

Главное, чтобы пожизненная рента была с иждивением – тогда каждый месяц для содержания будет выделяться определенная сумма.

Только после наступления смерти родственнику нужно снять обременение, предоставив в Росреестр свидетельство о смерти стороны – тогда родственник и получает право на продажу или обмен.

Необходимо сохранять квитанции о получении денег – в случае возникновения конфликта свою сторону можно легко доказать. Договор ренты составляется непосредственно у нотариуса.

Покупка и продажа квартиры по договору ренты

Не всегда обстоятельства позволяют купить или продать квартиру по договору ренты через нотариуса напрямую – приходится обращаться к агенту по недвижимости, и тут не всегда все хорошо: в зависимости от профессиональности последнего.

Что может произойти не так:

Перед тем, как окунаться в омут с головой, переговорите сложную ситуацию (если таковая имеется) с юристами – они подскажут решение. Если готовы разобраться своими силами – нижеприведенные 5 пунктов для вас.

  1. Агент, утверждающий, что собственность находится у определенного лица несколько лет, и квартиру он получил через договор купли-продажи, скорее всего не имеет понятия о деталях, связанных с покупкой собственности.
    Более того, ее нынешний собственник может даже вообще не знать, что этот агент его представляет.
  2. Квартиру нынешний собственник получил через договор пожизненной ренты – лицо, за которым производился уход, могло давно считаться умершим. Бывает, что документом основания может являться свидетельство о праве на наследство по завещанию – вам нужно удостовериться в этом у нотариуса, который знает о существовании этого свидетельства.
  3. Бывают случаи, когда свидетельство о государственной регистрации права и свидетельство о праве на наследство по завещанию разнятся большим сроком времени, и многих это смущает – на самом деле, последнее необязательно иметь при себе: оно только подчеркивает факт того, что была произведена регистрация, существенным доказательством на право собственности оно не является.
    Можно получить это свидетельство хоть через 4 года.
  4. Если вы не удосужились перед покупкой квартиры ознакомиться с вышеперечисленными пунктами и не осведомились о существовании родственников субъекта, который составлял договор пожизненной ренты, – последние смогут попытаться отсудить у вас эту квартиру, и в большинстве случаев это происходит в их пользу.
  5. Ваш рьяный помощник в этом деле – Росреестр, у него должна быть самостоятельная справка, в котором зарегистрированы права. Ознакомьтесь с ней.

Отличия постоянной и пожизненной формы ренты

Под «рентой» обычно имеют в виду ее выплату, но также она может быть как постоянной формой, так и пожизненный (установлено Гражданским кодексом РФ), причем последняя также может иметь в виду и уход за иждивенцем.

Формы хоть и отдельно классифицированы, но имеют несколько общих черт. Для обобщенного понимания необходимо вновь проанализировать пошаговое составление договора.

По каким законам работает договор, что происходит после его заключения?

Есть получатель и плательщик — первый будет пеДоговор рентыредавать последнему объект (вещь или имущество), указанный в договоре.

Плательщик, в свою очередь, становится собственником — теперь он обязан на протяжении установленного срока выплачивать стороне получателя договоренную ранее сумму ренты, или же перечислять деньги для содержания.

В договоре рассматривается имущество как недвижимое, так и движимое — сюда может входить антиквариат:

  • вещи;
  • коллекционные картины;
  • домашняя мебель;
  • жилая квартира или дача.

Имущественным правам здесь не место — долей из договоренности с получателем никак нельзя пользоваться или ей же расплачиваться.

Нотариус должен быть свидетелем создания договора ренты — обе стороны письменно его оформляют, после чего он заверяется нотариусом (неважно, какой вид имущества). Если недвижимость отчуждается, имеет место регистрация на государственной основе.

После заключения договора имущество по стандарту становится собственностью плательщика — могут быть и другие условности, которые стороны заключили между собой (если они не вступают в конфликт с законодательством, то они выполняются). С этого момента выплата ренты обязана производиться с получателя.

По-всякому может быть — недвижимость может перейти на сторону плательщика под выплату как бесплатно, так и за определенную сумму.

Что это означает – в первом случае значение выплат отводится исключительно к рентному платежу, а в последнем – кроме рентной выплаты возмещается сумма имущества, переданного ранее под выплату.

Также в этом случае действуют правила «купля-продажа» — по-иному будут применяться правила договора дарения.

Постоянная рента: существует определенная обязанность бессрочных платежей, срок их прекращения не установлен и производятся такие платежи непрерывно. Рентный платеж по стандарту заключается в денежной сумме, однако по договору постоянной ренты можно предоставлять не деньги, скажем, а вещи или оказанные услуги.

Пожизненная рента: платеж имеет свой срок, который истекает в случае смерти получателя, который передавал денежную сумму. Вещи или услуги здесь не являются рентной выплатой – только деньги.

Когда и как можно расторгнуть договор ренты?

Не стоит забывать о том, что со стороны плательщика нарушения будут носить очень весомый и опасный характер, вплоть до того, что договор будет признан недействительным и расторгнут между сторонами — в этом случае у получателя возникает выбор: можно выкупить ренту, в ином случае — потребовать с плательщика возмещения убытков.

Во многих случаях это происходит по причине невыплаты ренты со стороны плательщика в течение крайне длительного срока (более года) — тут действует ст. 599 Гражданского Кодекса (договор аннулируется по воле получателя).

Выплата ренты бесплатного отчуждения имущества дает право получателю в случае нарушения условий договора вернуть свое имущество (учитывается и общая стоимость недвижимости).

Невыполнение обязательств другой стороной

По нескольким причинам договор о выплате ренты считается недееспособным — это происходит как по невыполнению обязательств с обеих сторон, так и по другим.

Выявить эти причины поможет анализ составления этих обязательств. Главным фактором подспорья здесь может являться оспоримость сделки – в силах суда и нынешних законов и порядков ГК не признавать сделку действующей.

А сомневаться в этом суд может по следующим статьям:

  • сделка лиц, которые не обладают необходимыми правами или превышающие свои правоспособности (Статья 173);
  • заблуждение лица при совершении сделки (Статья 178);
  • обман, угроза юридического лица для совершения сделки признана серьезным нарушением по Статье 179.

Часто договор расторгают из-за того, что имуществу было необходимо провести косметический ремонт ввиду проблем с сантехникой (могли происходить протечки с верхних этажей), а плательщик даже не позаботился о решении этих проблем. Получатель также имеет право компенсировать полученный моральный ущерб.

В случае признания судом стороны получателя выигрышной стороной, собственность, которая раньше была выдана под выплату ренты имущества, вновь переходит к нему, и он получает право на ее использование.

Повреждение имущества при бесплатном отчуждении

Кроме вышеописанных моментов, существует еще один «пунктик», гласящий о повреждении имущества — договор может содержать некоторые условия, в которых прописан этот момент, но если их там нет, собственник будет сам оплачивать нанесенный ущерб. Также на стороне собственника может быть законодательство.

Так называемый риск случайной гибели подразумевает собой именно ущерб физического лица, а не злокачественность уже купленной недвижимости или вещи.

Получается, что при переходе поврежденного «объекта», с учетом существования риска случайной гибели, ответственным лицом остается тот собственник, который изначально владел имуществом, передаваемое в несоответствии со сказанным в договоре.

Существуют 2 нюанса:

  1. Императивный способ возлагает риск на юридическое лицо, при этом условия договора не могут быть изменены.
    В Гражданском Кодексе (в 1 параграфе) сказано, что в случае риска случайной гибели ответственность будет нести та сторона, что выплачивает ренту, но только если квартира бесплатно передавалась для выплаты ренты.
  2. Если способ диспозитивный, то условия договора все же можно изменить — риск распределяется между обеими сторонами по обоюдному согласию.
    В Статье 459 ГК РФ указано: когда купля-продажа не учитывается в договоре и был нанесен физический ущерб товару или имуществу, последнее будет переходить к покупателю, если сторона продавца будет уверена во всех соблюденных со своей стороны обязательств.

Как определяется размер пожизненной ренты?

Существует некоторая условность, касающаяся размера пожизненной ренты — выбирается она не абы как, а согласована с прожиточным минимумом на душу населения (это правило действует с условием того, что местонахождение указанного в договоре имущества указано в самом договоре — в другом случае, прожиточный минимум на душу населения будет просчитываться по всей Российской Федерации, а не только в области или регионе).

При росте прожиточного минимума вырастает и сумма размера выплаты ренты.

Будьте спокойны — если договор не несет в себе условия, указывающие на размер выплаты, он будет недействителен. Сам платеж осуществляется бессрочно — рента является социальным содержанием человека, а не предпринимательским доходом.

Только деньгами можно оплатить ренту — ни какими-либо работами или передачей любых вещей.

Составление договора ренты

Естественным образом принято полагать, что люди не знают, как составлять договор: условия, форма написания, его пользы и дальнейшего использования. Во всем этом разобраться вам поможет нотариус — без него невозможно выполнить заверение этого договора.

Нотариус также поможет с государственной регистрацией, если договор содержит в себе условие отчуждение недвижимости для выплаты ренты.

Нотариус поможет вам корректно заполнить договор, четко и грамотно выражая все важные моменты, – в случае расторжения договора с непонятными условиями возникают неприятности с судом.

Плательщик должен сохранить имеющиеся у него свидетельства, доказывающие его исполненные обязательства — если получатель не соблюдал условия со своей стороны, то они помогут доказать вам его вину; в противном случае суд может встать на сторону владельца недвижимости, сдающейся под отчуждение.

Разница в пожизненной ренте и ренте с иждивенцем

Пожизненная рента

Чтобы отчетливо понимать некоторое отличие между двумя видами выплачиваемой ренты, нужно закрепить само понимание предназначения ренты – выплачивается она физическим лицам, которые являются получателями(если рента является постоянной, то выплачиваться она будет всем — будь то обычный гражданин, или некоммерческая организация) и осуществлять ее выплату будет плательщик.

Помимо прочего, наследники не могут претендовать имеющиеся вещи или недвижимость стороны получателя до тех пор, пока не наступит его кончина (ст. 596 ГК РФ).

Примечателен факт нанесения урона передаваемого имущества — если оно имеет случайный или умышленный характер, то, вопреки ожиданиям, плательщик не лишается своих прав и продолжает осуществлять выплату ренты (ст. 600).

Рента с иждивенцем

Иной вид ренты, согласующий условия проживания с получателем на правах иждивения, называется рентой с иждивенцем. Здесь собственность передается плательщику вместе с его долей на право общего использования с получателем (по желанию).

Это не означает, что получателю теперь здесь не место — он также свободно пользуется имуществом, ну или тем жильем, которое ему в другом случае может предложить плательщик.

Содержание равняется двум суммам минимального оклада труда на человека в месяц.

Фиксация рентной платы

В материале неоднократно отмечалось, по каким условиям фиксируется весь объем выплаченной ренты, однако нужно четко выделить два момента, касающихся этой темы:

  1. Во-первых, минимальная рента должна равняться сумме прожиточного минимума с расчетом на одного человека.
  2. Второй момент – он увеличивается с естественным ростом этого минимума.

Факт получения имущества через плату позволяет обеим сторонам установить свои объемы выплачиваемых платежей — это делается во время заключения договора. В его условиях гласит, что встречные предоставления, относящиеся к вещи, выплачиваются только деньгами и никаким другим способом.

Существует несколько способДоговор ренты на квартируов оформления передачи платежей:

  1. Наличные можно положить на счет получателя в банке, воспользовавшись помощью оператора – или же воспользоваться «мобильным банком» и переложить их со своей банковской карты на карту получателя;
  2. Почтовый перевод;
  3. Через отдельные расписки;
  4. В договоре после каждой выплаты ставится отметка, позволяющая прослеживать процесс;
  5. Если получатель будет уклоняться от получения денежной суммы, обратитесь к нотариусу и оформите выплату через его депозит.

Рекомендуется пользоваться безналичным способом платежа – с его помощью можно в бессрочном порядке подать запрос на выписку о проходящих операциях с данной суммой перевода, или провести платеж из любой точки. Необходимо соблюдать одно важное условие: сам плательщик, как и получатель, должны обладать открытыми действующими счетами.

 

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности