Взыскание неустойки с застройщика

Речь ниже пойдет о случаях участия в долевом строительстве, когда застройщик не выполнил своих ключевых обязательств. В таких ситуациях дольщик имеет полное право требовать неустойки за просрочку.

Советы юристов

В стандартном договоре долевого участия должны быть прописаны как минимум два основных обязательства застройщика:

• возвести объект недвижимости к определенному сроку;
• передать участнику долевого строительства готовый, полностью пригодный для проживания объект.

И уже здесь требуются некоторые пояснения. Дело в том, что, самого факта полного завершения строительства дома — недостаточно. Построенный объект должен быть сначала принят комиссией, и уже затем сданный дом передается в пользование участникам договора на основании акта приема-передачи.

Согласно законодательству, до момента введения дома в эксплуатацию, объект не подлежит постановке на кадастровый учет, а значит и оформить на него право собственности у гражданина не получится. Именно комиссия подтверждает соответствие только что построенного объекта всем необходимым требованиям.

На практике довольно часто многие застройщики нарушают установленные в их же договоре сроки — как непосредственно строительства, так и сроки передачи будущему собственнику, поскольку затягивается приемка дома комиссией, а значит строительство произведено не в соответствии с проектной декларацией и прочими нормативами.

Во всех подобных случаях тот или иной застройщик обязан понести гражданскую ответственность, на что есть специально созданный Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно на него нужно в первую очередь искать ссылку в своем Договоре долевого участия еще на этапе его подписания.

Нарушение установленных сроков

Согласно законодательству, застройщик обязан заблаговременно (не позднее, чем за два месяца до означенного в договоре срока) оповестить всех участников сделки по долевому строительству о переносе срока. В таком случае дольщикам предлагается подписать дополнительное соглашение к договору, в котором будет указано, что срок сдачи и/или приемки дома изменен на более поздний. И очень часто застройщик давит на дольщика угрозами, хотя по закону тот вправе отказаться подписывать данное соглашение.

Юристы советуют не подписывать соглашения, а извещение о переносе сроков от застройщика сохранить для последующего судебного разбирательства. Это может быть, как дело о расторжении договора, так и взыскание с фирмы-застройщика неустойки.

И если в случае расторжения договора застройщик обязан вернуть вложенные дольщиком средства в течении десяти дней с момента получения фирмой письма, уведомляющего об отказе, то в случае требования неустойки за дольщиком сохраняется право на получение квартиры наряду с выплатой средств за нарушение сроков ее передачи.

Потому, если шансы будут велики, что дом будет построен и передан, и качество постройки устроит дольщика, требовать неустойку, конечно выгоднее. Поскольку приобретение квартиры на более ранних сроках строительства имеет и свои денежные плюсы, и время на ожидание строительства уже потрачено, а компания продаст готовую квартиру в построенном непременно дороже, чем она предлагалась дольщику по договору на этапе строительства.

В каких случаях можно расторгнуть договор долевого участия?

Закон разрешает дольщикам расторгать ДДУ в одностороннем порядке, если имеют место следующие факторы:

1. Застройщик задерживает передачу гражданину объекта недвижимости по договору более чем на два месяца.
2. Уже готовый объект недвижимости, фигурирующий в договоре долевого участия, не принимается дольщиком на законных основаниях — поскольку квартира построена или отделана ненадлежащим образом.
3. У фирмы-застройщика имеются проблемы с гарантийными документами.

Юристы советуют на спешить с расторжением договора, а предварительно изучить все его детали. Поскольку зачастую риск невозврата своих денежных средств, вносимых за квартиру по договору, все же существует. И в случае игнорирования оповещения о расторжении договора дольщиком в одностороннем порядке — придется требовать всю немалую сумму через суд.

Если на одном из этапов дела застройщик будет признан финансово несостоятельным, — вероятность получения денег снижается многократно, поскольку при банкротстве простые дольщики встают по закону в третью очередь на взыскание денежных средств — после прочих крупных кредиторов.

Если вероятность банкротства оценивается как крайне низкая, можно пойти на такой шаг, как расторжение договора в одностороннем порядке. В этом случае дольщик получает от компании не только все денежные средства, внесенные по Договору, но и проценты.

В случае принятия дольщиком решения затребовать с компании неустойку за срыв сроков, однако же, скорее всего также придется бороться за осуществление такого права в суде.

Когда стоит требовать неустойку за сорванные сроки строительства?

Требовать неустойку выгодно для дольщика даже с учетом всех временных и денежных проволочек, в том случае, когда просрочка наиболее значительна и составляет не один и не два месяца. Юристы знают, что на практике суды нередко занижают размер неустойки во много раз. И выходом здесь будет — дополнить дело требованием компенсации убытков и морального. На это у дольщика также должны быть веские основания и неопровержимые доказательства.

Подать исковое заявление с требованием неустойки по срокам с застройщика можно по одному из трех адресов:

• в отделении по месту регистрации ответчика (по юридическому адресу фирмы застройщика);
• место заключения договора долевого участия или место его исполнения, то есть нахождения объекта строительства, обозначенное в подписанном договоре;
• по месту жительства дольщика (согласно закону «О защите прав потребителей»).

Если иск оценивается меньше, чем в один миллион рублей, госпошлина по нему не уплачивается.

В заключение скажем и несколько слов об убытках, которые выгодно требовать сразу же, наряду с неустойкой из-за срыва сроков. Так, официально суд примет в качестве доказательства убытков дольщика-истца, такие доводы:

1. Гражданин вынужден был оплачивать аренду жилья в ожидании готовности квартиры в течение дополнительных месяцев.
2. Гражданин лично понес расходы, чтобы привести данный объект недвижимости в подобающее состояние, так, чтобы тот начал соответствовать всем строительным стандартам, из-за того, что застройщик отказал устранить недочеты в объекте долевого строительства.
3. В случаях претензий по неустойке наряду с расторжением договора, подойдет и тот довод, что гражданин, взявший ипотеку под строящееся жилье, вынужден был платить банку проценты.
4. Также, если имели место доказанные расходы на прочие услуги от посредников данной фирмы-застройщика, в случае расторжения договора Долевого участия — доказательства следует прикрепить к материалам дела.

Оценить исход дела, собрать все доказательства, а также верно оформить исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика поможет юрист по жилищным делам.