Долевое участие в строительстве

Участие в долевом строительстве, безусловно, связано для гражданина с определенными рисками. И важно понимать, когда этот риск действительно оправдан, а в каких случаях уже сам договор и история застройщика вызывают массу вопросов.

Чтобы быть уверенным, что фирма-застройщик регулярно выполняет свои обязательства, а жилищные права участвующих в сделке граждан при этом не нарушаются, перед подписанием договора долевого участия рекомендуется либо самостоятельно обратить пристальное внимание на набор определенных условий, либо сразу же обратиться с предложенным договором к юристу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-89-42. Это быстро и бесплатно!

Понятие долевого строительства и права граждан

Начнем с того, что рассмотрим подробнее то, как функционирует система долевого строительства в стране. Чтобы урегулировать привлечение денежных средств от граждан с целью строительства жилых домов, в свое время был создан специальный федеральный закон – № 214-ФЗ под названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии с этим законом денежные средства от гражданина принимаются на основании договора долевого участия в строительстве. Также существуют и пути приобретения особых облигаций от компании-застройщика – жилищных сертификатов, и кооперативный способ долевого участия. Обо всех трех способах будет сказано ниже в данной статье.

Поскольку граждане сталкиваются именно с ДДУ– договорной формой приобретения жилья еще на этапе строительства, акцент будет сделан именно на этой самой распространенной форме договора. Важно здесь обратить внимание прежде всего на формулировку, поскольку прямым нарушением законодательства будет считаться заключение так называемого «предварительного договора» или «договора целевого займа».

Выгоды для обеих сторон именно от договора долевого участия очевидны. Застройщик гарантированно получает денежные средства на строительство заранее, а гражданин имеет возможность приобрести жилье значительно дешевле рыночной цены, поскольку сделка совершается еще до окончания строительных работ. Причем, как правило, цена будущей квартиры напрямую зависит от того, на какой стадии строительство находится в данный момент и насколько близок срок окончания работ.

Что делать перед подписанием договора?

Покупка недвижимости — не тот вопрос, чтобы с ним слишком торопиться. Естественно, лучше сначала ознакомиться с рядом предложений как можно более подробно, с тем, чтобы оценить возможные риски, так или иначе присутствующие при покупке строящегося жилья.

Итак, на что стоит обратить внимание перед тем, как решиться на совершение сделки по долевому участию? В первую очередь, необходимо правильно выбрать надежного застройщика. Сегодня, к счастью, едва ли не каждому предоставлена возможность отыскать подробную информацию о различных застройщиках в СМИ, и на первый план на данном этапе выходит уже выбор источников информации. Желательно пользоваться авторитетными СМИ и официальными сайтами, чтобы найти нижеследующие показатели застройщиков:

  1. Публичные заявления и в целом имидж компании, различные официальные отзывы о ней самой, списки доходов и число успешно завершенных проектов — все это позволит сложить первичное мнение о застройщике. Прежде всего заслуживают доверия застройщики с именем и большим списком удачных проектов в своем сегменте.
  2. Оценить среднюю рыночную стоимость будущего жилья также можно, исходя из всей массы предложений на рынке недвижимости, находящихся сегодня в открытом доступе. В этом смысле можно помочь себе избежать излишних трат, или наоборот, научиться не доверять фирмам с подозрительно и необоснованно заниженными ценами или нереалистичными обещаниями по срокам сдачи строящегося жилья.
  3. Некоторое время рекомендуется следить за темпами строительства жилья. Это поможет сразу отмести ненужные варианты с застоем по строительству.
  4. Попросить у представителей самых разных фирм предоставить образцы договоров и прочие бумаги по строительству. С ними, при наличии трудностей в принятии решения, можно сходить на консультацию к юристу.

Основные понятия Договора долевого участия

Теперь рассмотрим подробнее сам термин «Договор долевого участия». Эта форма представляет собой специальное соглашение между застройщиком и дольщиком, в котором прописываются следующие условия:

  • прежде всего, это обязанности сторон: дольщик обязуется регулярно вносить денежные взносы, а застройщик, сдать объект недвижимости в указанный срок и в соответствии со всеми нормами пригодности к эксплуатации;
  • иные обязанности обеих сторон, также, как и их права, должны быть четко сформулированы по отдельным пунктам;
  • сроки передачи объекта долевого строительства жильцу должны быть оговорены в договоре, как и должны быть оговорены и санкции при несоблюдении сроков сдачи готового жилья;
    • реквизиты обеих сторон должны быть указаны в договоре по всей строгости и во всей своей полноте;
    • информация о наличии разрешения на строительство у данной фирмы, официальные документы на владение земельным участком, на котором производится возведение данного здания, а также иная проектная документация — должна быть прикреплена к договору;
    • описание предмета сделки объекта недвижимости должно быть также как можно более подробным:
  • этажность здания;
  • план этажа с указанием нахождения квартиры по осям;
  • адрес строящегося здания;
  • точная площадь самой покупаемой квартиры;
  • материалы, из которых выполнен объект строительства;
  • подробное описание отделки (при ее наличии);
  • стоимость договора, а также порядок и способ оплаты и сроки ее проведения. Исходит она частично и из стоимости жилья за квадратный метр, точная цена которого должна быть указана в бумаге, с оговоркой о ее неизменности в течении срока действия договора;
  • срок гарантии на приобретаемую недвижимость.

В соглашение между сторонами могут включаться и иные пункты — при взаимном согласии участвующих в сделке сторон, и с ними также нужно быть особо внимательным.

Условия законной сделки

Существуют также дополнительные условия законности сделки долевого участия. Так, уже после подписания договора должен быть принят ряд мер, обеспечивающих законность как самого договора, так и прав жильца. Все эти моменты также должны быть указаны в самом договоре долевого участия:

  1. Обязательным условием перед передачей дома жильцу выступает такая процедура как разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта недвижимости.  Получается такое разрешение после проведения осмотров специальной комиссией.
  2. Обязательная государственная регистрация договора. Происходит она после подписания договора долевого участия. Процедура подтверждает полную законность документа, что исключает возможное мошенничество со стороны компании, выступающей в качестве застройщика.
  3. Акт приема-передачи, подписываемый уже при получении готовой квартиры. В договоре должны быть прописаны сроки исправления возможных недочетов по отделке и планировке, и каждый покупатель имеет право не принимать квартиру до полного их устранения.

Другие виды сделок долевого участия

Если один дольщик передает другому свои права и обязанности по договору, в сделке будет фигурировать уже не Договор долевого участия, а Договор уступки прав. И нужно обратить внимание на его особенности. Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу.

Среди основных особенностей такого документа, являются следующие пункты:

  • для подписания такого договора существует необходимость получения документально подтвержденного согласия застройщика;
  • договор переуступки оформляется не раннее, чем соблюдены как минимум два условия:
  • изначальный Договор долевого участия от продавца квартиры прошел государственную регистрацию, о чем на договоре имеется штамп;
  • дом, в котором продается квартира по переуступке, уже сдан в эксплуатацию.
  • в Договоре по переуступке должны содержаться ссылки на реквизиты изначального ДДУ, по которому была приобретена данная жилплощадь.

Еще один вариант договора, свидетельствующего об участии в долевом строительстве — Договор накопления в ЖСК. По сути он означает вступление участника сделки в Жилищный кооператив. Среди преимуществ такого договора — удобные условия рассрочки и повышенная степень контроля строительства объекта. Однако, договор предусматривает внесение участником кооператива регулярных взносов, размер которых также должен быть указан в данном соглашении.

К основным недостаткам такого договора отнесем:

  1. Отсутствие требования о его государственной регистрации. А это, в свою очередь, значительно повышает риски для покупателя, в том числе и риски обременения и двойных продаж жилплощади.
  2. Большая ответственность участников кооператива, касающаяся самого строительства. Так, при подорожании строительства, участники кооператива вынуждены компенсировать возникшую разницу из собственных денежных средств.

Какие могут возникнуть проблемы с застройщиком?

Рассмотрим ниже некоторые часто встречающиеся проблемы, возникающие при приобретении строящегося жилья.

  • если застройщик не сдает объект в означенный в договоре срок, покупатель имеет право потребовать выплату неустойки от фирмы. Именно поэтому недобросовестные компании заранее принуждают дольщиков подписывать различные дополнительные соглашения, все больше удлиняя процесс строительства. Подписав такое соглашение, дольщик по сути сам отказывается о возможности предъявить претензии за нарушение договора;
  • несовпадение реальной площади квартиры и площади, указанной в договоре. Как правило, предел этого несовпадения в договорах значится около 1 кв. метра. При большем расхождении в любую сторону — одной или другой стороной сделки выплачивается возмещающая расхождение сумма;
  • при заморозке строительства, можно отказаться от договора в одностороннем порядке (при подписании договора нужно также обращать внимание на пункты касательно его расторжения). По действующему законодательству застройщик в этом случае обязан вернуть вложенные дольщиком денежные суммы в течении десяти дней с момента получения почтового уведомления о расторжении договора.

Подходить к такой ответственной покупке лучше со всей внимательностью к деталям и непременно заручившись поддержкой специалиста. В данном случае, консультация юриста по жилищным вопросам станет отличным решением перед тем, как принять участие в долевом строительстве.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-89-42 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
 Вы из другого региона?
Задайте вопрос онлайн →
Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности