Договор долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры, обязательные условия

Существует несколько способов покупки квартиры на первичном рынке в рассрочку:

  • через жилищный кредит;
  • ипотеку;
  • долевое строительство.

Частное инвестирование возведения недвижимости, а именно так характеризуют «долевку», на пике популярности.

ДДУ

Жилье «с котлована» предоставляет немало плюсов будущему владельцу:

  • стоимость выплачивается постепенно;
  • окончательная цена существенно ниже рыночной: экономия составляет в среднем 20 — 30%;
  • для обеспеченных граждан долевое участие – способ приумножения финансов.

Однако радужные перспективы омрачают шумные истории о мошенничествах в сфере долевого строительства. Как правильно оформить договор ДУ и стать счастливым обладателем собственных квадратных метров в новостройке, поговорим ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-44-01. Это быстро и бесплатно!

Участники долевого строительства

Застройщик (девелопер) – компания, владеющая землей на праве собственности или аренды с разрешением на строительство. Если эти условия выполнены, застройщик может привлекать частные инвестиции.

Дольщик (участник долевого строительства) – субъект, чьи деньги направлены в «долевку». Профинансировать стройку могут как частные лица, так и юридические.

Корпорация прибегает к долевому приобретению недвижимости, если:

  • необходимы отдельные квартиры в строящихся высотках для решения жилищных проблем сотрудников;
  • нежилые первые этажи выкупаются под офисы.

Договор долевого участия

Привлекать деньги граждан застройщик сможет только через заключения договоров долевого участия (ДДУ). Это требование появилось в 2004 году после одобрения федерального закона № 214 о долевом строительстве.

Соглашение четко разграничивает права и обязанности сторон:

  • Компания-застройщик обязана за определенное время выстроить объект недвижимости. Технологические работы компания проводит самостоятельно или привлекает сторонние организации.
  • Возведенная недвижимость принимается в эксплуатацию государственной комиссией, а затем по акту становится собственностью дольщиков.
  • Гражданин (или компания) должен рассчитаться за свою часть объекта в закрепленные документом сроки.
  • После извещения от застройщика о вводе здания в эксплуатацию дольщик принимает квартиру (иной объект).

При многоквартирном строительстве ДДУ заключается персонально с каждым дольщиком.

Требования по составлению ДДУ едины для всех категорий дольщиков. Однако законодатель не предусмотрел стандартизированной формы документа. Это вовсе не забывчивость разработчиков проекта. Просто в силу разнообразия условий строительства, особенностей конкретной недвижимости предусмотреть все в одном бланке невозможно.

Но есть пункты, обязательные для включения в договорную форму.

Обязательные условия ДДУ

За информацией вновь обратимся к статье 4 ФЗ 214. Еще эти условия юристы называют существенными.

Договор не будет иметь правовой силы, если не отражены следующие моменты:

  • Описание объекта, передаваемого собственнику, в соответствии с проектной документацией. Стандарт включает техническую характеристику квартиры: площадь, число комнат, этаж, расположение, высоту потолков, итоговое состояние (с отделкой или без таковой).
  • Дата передачи недвижимости с точностью до дня. Этот срок общий для всех дольщиков. Недопустимо, когда компания избегает конкретизировать срок завершения строительства.
    Застройщик подойдет к делу куда ответственнее, если в договоре прописать формат ответственности за волокиту со сдачей дома. Если второй стороной в договоре выступает гражданин, закон установил штраф в 1\150 официальной ставки ЦБ за сутки проволочки.
  • Конечная стоимость и порядок внесения оплаты. Параметр запрещено изменять девелопером в одностороннем порядке. Если соглашение не допускает движения стоимости, будьте уверены: квартира перейдет вам по первоначальной цене. Иначе – суд.
  • Гарантийный период на долевой объект: на квартиру – не менее 5 лет, на коммуникации – 3 года с момента передачи жилья.
  • Варианты обеспечения исполнения компанией своих обязательств перед дольщиком.

В пояснениях к договору застройщик отдельным пунктом указывает соответствие ДДУ нормам ФЗ № 214, порядок ознакомления гражданина с техническими документами.

Важные моменты

Юридическую силу соглашение приобретает только после визирования в органах государственной регистрации прав по месту расположения строящегося объекта.

Если застройщик «тянет» со сдачей объекта более 60 суток, дольщик вправе расторгать ДДУ через суд. Если ситуация развивается в негативном ключе, застройщику придется выплатить инвестиционные платежи со штрафами и процентами за пользование.

Дополнительные условия соглашения по долевому строительству

Уточняющие (дополнительные) разделы ДДУ могут включаться по соглашению сторон. Это:

  • Алгоритм приемки/сдачи объекта, порядок уведомления застройщиком о ходе строительства;
  • Варианты и причины для расторжения соглашения.
  • Порядок разрешения форс-мажоров;
  • Варианты уступки прав требований по договору: возможность перепродажи своей доли другому субъекту.

На усмотрение сторон могут указываться и другие важные моменты.

Какие документы нужны для оформления ДДУ

Регистрируется ДДУ в Росреестре на основании ФЗ № 12 «О порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Провести эту процедуру может как сам девелопер, так и дольщик.

В регистрационную палату предоставляются:

  • Заявление установленного образца; ДДУ - что это
  • Два экземпляра ДДУ;
  • Квитанция об уплате госпошлины согласно статье 333 налогового Кодекса РФ;
  • Копии и оригиналы проектной документации на объект;
  • Подтверждение права девелопера на участок;
  • Разрешение на строительство;
  • Учредительные документы юр. лица;
  • Паспорт гражданина РФ, если дольщик – физическое лицо.
С дольщика при регистрации договора ДУ могут запросить и другие бумаги. К примеру, если на квартиру предоставлены кредитные средства – банковское соглашение и договор ипотечного обременения прав. Если человек состоит в браке, может понадобиться согласие супруга на участие в проекте.

Покупка квартиры по ДДУ — пошаговая инструкция

Если решено приобретать квартиру в строящемся доме, начинать все следует с выбора застройщика.

Многое о репутации компании поведает сеть. «Погуглив» рунет, проанализируйте результаты. К слову, восторженные отзывы выкладываются не так часто (если, конечно, не постарались сами менеджеры компании).

Отрицательные отзывы бывают двух видов:

  1. Некритичные. Если при сдаче дома были некоторые недостатки в виде кривых стен или несуразного цвета обоев чистовой отделки, это еще не говорит о полной недобросовестности застройщика.
  2. Критичные. Когда объект, строительство которого начато в две тысячи «лохматом» году, сдан только в 2015-м, следует подыскивать другого подрядчика.

Тут же можно проверить застройщика по базам банкротов и налоговых должников.

Если все в порядке, можно посетить офис компании и проделать следующие шаги:

  1. Проверить документы девелопера. Законодательство предоставляет такое право участникам долевого строительства. Компания должна иметь:
    • Регистрационные документы;
    • Подтверждение прав на землю: свидетельство о регистрации, договор аренды с муниципалитетом (второй вариант чаще встречается);
    • Разрешение на строительство, проектная документация;
    • подтверждение страхования гражданской ответственности застройщика, наличие соинвесторов проекта.
  2. К документальному пакету нет нареканий? Тогда можно приступать к составлению проекта ДДУ. Помимо включения существенных условий максимально подробно, нужно изложить права и обязанности сторон, особые условия.
  3. Договор регистрируется в Росреестре.

С момента заключения ДДУ стороны приступают к выполнению своих обязательств. Застройщик строит, дольщик платит. Если все обошлось без эксцессов, через полтора-два года к указанной дате вместо ровной площадки должен стоять новый дом с квартирами дольщиков.

Следующие шаги:

  1. Девелопер получает разрешение на ввод дому в эк ДДУ - что это?сплуатацию;
  2. Информирует дольщиков о возможности принять квартиры по актам;
  3. Участники строительства принимают квартиры после скрупулезного осмотра. Если на этом этапе выявлены недостатки в строительстве, девелопер обязан их устранить за свой счет в оговоренные сторонами сроки;
  4. Подписывается акт передачи жилья в собственность;
  5. Дольщик оформляет квартиру по установленной законом форме в собственность через МФЦ или Росреестр.
  6. В течение 30 суток после получения уведомления дольщик обязан принять свою часть долевого объекта.

На что обратить внимание?

По действующей редакции ФЗ №214 дольщик обязательно должен учитывать такие моменты:

  • Договор на застройку необходимо читать внимательно: недобросовестные застройщики могут включать в ДДУ пункты, противоречащие закону 214. Поэтому требуйте включения в бланк договора пункт о соответствие закону.
  • Если дольщик приобретает квартиру для проживания, исключая занятие коммерцией, его отношения с застройщиком регулируются законом «О защите прав потребителей».
  • Производить платежи по графику ДДУ нужно только после государственной регистрации договора. Никаких «предварительных платежей».
  • Застройщику запрещено привлекать «долевые» финансы, если в отношении него инициирована процедура банкротства, идет ликвидация. Почерпнуть информацию о строителях-банкротах можно через картотеку арбитражных дел ВАС РФ сайта федерального арбитражного суда.
  • На деле не так страшно банкротство «как его рисуют». Практика таких дел регионами отработана так, что активы банкрота продаются успешному девелоперу на торгах. В итоге застройщики ничего не теряют, разве что по срокам проигрывают.
  • По закону 214-ФЗ дольщики не несут ответственности за сохранность объекта в процессе возведения. Если недостроенное здание разрушается – это проблема компании и ее страховщика. Но, если обманным путем девелопер заключил с участником строительства договор соинвестирования, есть все шансы ответить своими деньгами «по долгам» девелопера.
Помните основное правило. Никаких «предварительных договоров долевого участия», договоров инвестирования или соинвестирования, резервирования.  В случае возникновения спорных моментов защитить свои интересы через суд и другие органы государственной власти можно, только если заключен договор ДУ, как того требует ФЗ 214.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

Вне зависимости от времени произведенных платежей по ДДУ, право на имущественный налоговый вычет возникает о собственника долевой квартиры только после ввода дома в эксплуатацию и принятия по передаточному акту жилья дольщиком от застройщика.

Вычет рассчитывается сообразно фактически понесенным расходам. Максимальная сумма для расчета выплаты – 2 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ).

Для оформления вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки. Расчет проводится за налоговый период, в котором подписан передаточный акт.

Покупка квартиры по ДДУ — риски

Договор долевого участия защищает имущественные интересы дольщиков. «Всевидящее око» государства присутствует при вводе объекта, заключении договоров.

И все же риски присутствуют.

  • Основную опасность предст ДДУ - что это такоеавляют всевозможные договорные вариации. Как только человек идет на поводу хитроумного девелопера, возможности компании по «злоупотреблениям» возрастают.
  • Приобретая еще непостроенную квартиру, конечным итогом можно разочароваться из-за проектных и технологических нарушений.
  • Случается, что собственнику приходится вносить дополнительные платежи за «увеличение площади» и «замены материалов».
  • Существенным риском в условиях кризиса является возможность срыва сроков строительства, а то и банкротства застройщика.

Как себя обезопасить

Современные законодательные требования выстроены таким образом, что двойная продажа исключена. Однако защитят права дольщика только ФЗ №214 и правильно составленный договор.

Исключить встречу с откровенными мошенниками можно на старте. Для этого стоит пристально изучить документацию будущего партнера, «пробить» его по официальным базам застройщиков.

Чтобы избежать сюрпризов с доплатами при завершении строительства, следует зафиксировать стоимость квадратного метра жилья и площадь комнат в ДДУ. Подписывая акт передачи, рекомендуется замерить рулеткой реальную площадь своего владения. Если замечена неточность в сторону уменьшения, а застройщик «скромно промолчал», нужно требовать уменьшения стоимости.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-44-01 (Москва)
+7 (812) 309-91-43 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
 Вы из другого региона?
Задайте вопрос онлайн →
Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности