Как продать квартиру купленную на материнский капитал?

После рождения второго ребенка все семьи обретают финансовую поддержку от государства, т. е. материнский капитал. По статистике многие семьи вкладывают деньги в жилье.

В связи с этим возникают ситуации, когда нужно продать это жилье, и, например, купить большей площади либо сменить квартиру при переезде в другой город.

Поэтому возникает проблема: как продать квартиру, приобретенную на капитал?

Сертификат

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

По законодательству семейный капитал можно применить для совершенствования жилищных условий ребенка. Поэтому родители чаще покупают дом или квартиру.

В соответствии с ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», доля в жилом помещении должна приходиться на каждого члена семьи. К ним относят родителей: маму и папу, а также всех детей.

Доли у каждого члена могут быть разными. Иногда доли при покупке распределить нельзя, тогда мама должна дать обязательство о наделении долями каждого из членов семьи в течении 6 месяцев, заверенное нотариально.

Бывает так, что, применив материнский капитал на покупку жилья, приходится переезжать в другой город, и тогда нужно продать квартиру. Как это сделать в соответствии с законом?

Есть ли ограничения на продажу такой квартиры?

Как таковых в законодательстве ограничений на продажу жилья нет. Но квартира или дом, купленные на материнский капитал, находятся в собственности всех членов семьи.

Однако при совершении сделки возможно ограничение интересов несовершеннолетних. Взрослые могут сами решить, что делать с их долями, а вот за детей решают органы попечительства.

Все остальные моменты решаются с помощью законов и правил, которые действуют на территории России и применяются к договорам купли-продажи.

В тоже время должны быть соблюдены некоторые тонкости:

  • У несовершеннолетнего ребенка должна быть доля в квартире;
  • Санитарные нормы и нормы площади будут строго соблюдены.

Как получить разрешение на продажу?

Чтобы сменить старое жилье, купленное на материнский капитал, на новое, необходимо получить разрешение от органов опеки. Опека выступает защитником прав несовершеннолетних и строго охраняет их интересы.

Поэтому родители должны обратиться в опеку с хорошо подготовленными документами и иметь на примете жилье, которое будет удовлетворять потребностям детей.

Органы попечительства внимательно следят за соблюдением прав всех детей в семье.

В связи с этим родителям придется доказать, что:

  • Жилье будет не хуже нынешнего, все санитарные условия будут в норме;
  • В новом жилье каждому ребенку достанется доля.

Лишь при соблюдении этих обстоятельств опека выдает разрешение на продажу жилья.

Реализовать квартиру возможно в случае, если:

  • Получено разрешение органов попечительства;
  • Квартира будет не хуже предыдущей, дети не потеряют части собственности в новом жилье.

Инструкция по продаже жилья купленного за счет материнского капитала:

  1. Подбор жилья на замену. Оно может быть таким же как старое либо лучше. Иногда возможно приобрести квартиру с меньшей площадью, но, если предыдущее жилье находится в аварийном состоянии.
  2. При переселении в другой город или район, необходимо предоставить органу опеки, свидетельствующие о необходимости документы.
  3. Предоставление в отдел опеки необходимых заявлений и документов.
  4. Совершение сделки и последующее приобретение новой жилплощади. Наделить детей долями в квартире. Иногда целиком жильем может владеть ребенок.

Какие документы необходимы?

Для продажи жилья, купленного на семейный капитал, разработан особый перечень документов для предоставления в органы опеки.

К ним относятся:

  • Заявления от обоих родителей, написанные от руки. Если дети сироты, то прилагается свидетельство о смерти;
  • Заявление несовершеннолетнего, в случае достижения им 14 лет;
  • Документы для удостоверения личности (паспорта) всех участников продажи жилья. Если ребенку нет 14 лет, то предоставляется свидетельство о рождении;
  • Расписки членов семьи о добровольной продаже жилой площади;
  • Документы на права собственности дома;
  • Схема жилплощади;
  • Документы из БТИ, где будет указана оценка жилья;
  • Справки о погашении или отсутствии долга за оплату квартиры по налогам и коммунальным платежам. Квитанции об оплате коммунальных услуг.

После того, как все бумаги были собраны, они относятся в органы опеки. Теперь нужно дождаться их решения.

Причины отказа органов опеки

Не всегда органы попечительства дают согласие на продажу дома, купленного на капитал.

Самыми частыми причинами являются:

  • Несоответствие установленным нормам для жилья ребенка;
  • Ущемление прав собственности несовершеннолетних.

При несоответствии квартиры органы попечительства откажут в поданной заявке на продажу жилья.

Подобный отказ возможен, если:

  • Новое жилье меньше предыдущего;
  • Ухудшение жилищных условий в соответствии с законодательными актами.
Предоставленные документы в опеку внимательно изучаются специалистами в течение 2 недель. Главным критерием является оценка того, что жилье не должно быть хуже прежней квартиры. В ином случае в разрешении сделки будет отказано.

После устранения этих причин инспектор опеки, скорее всего, примет положительное решение и разрешит продать квартиру. Охотнее всего разрешение предоставляется, когда одновременно продают и покупают сразу другую.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если жилье покупалось в ипотеку и семейный капитал был первоначальным взносом, а покупаемая квартира также будет браться в кредит, то здесь могут начаться отдельные сложности при получении разрешения.

При оформлении жилплощади в ипотеку она становится залоговой и при не выплате кредита изымается в счет погашения долга. Но когда в квартире прописан ребенок, ее невозможно продать.

Продажа такого жилья становит Материнский капитался возможной, если:

  • У ребенка в новой квартире будет своя часть;
  • Жилищные условия ребенка улучшаться и никак наоборот.

Кроме того, для продажи должно быть соблюдено одно из следующих правил:

  • Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно получить разрешение в банке на продажу квартиры. Оно должно быть в письменном виде, подписано и заверено печатью.
    В разрешении прописывается оставшийся долг за ипотеку. Покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры продавцу, а продавец в свою очередь должен выплатить оставшийся долг за ипотеку.
  • Заинтересованные лица должны составить договор о купле-продаже жилья. После этого покупатель погашает кредит, и квартира достается в его собственность.
  • Переоформление ипотеки на покупателя. В этом случае, должно быть составлено соглашение о возложение обязанностей по кредиту на покупателя.
Прежде чем следовать этим правилам нужно получить разрешение опеки на продажу.

Какие могут быть риски

Покупка-продажа недвижимости всегда сопровождается рисками как для продавца, так и для покупателя. Бытует мнение, что риск возможен только у покупателя.

Ведь он платит деньги, а в результате может получить квартиру с обременением. Но не стоит забывать, что продавцы тоже рискуют, впуская в жилплощадь не знакомых людей. Нужно рассмотреть с какими рисками могут столкнуться обе стороны сделки.

Риски для продавцов

При продаже жилья продавцу не стоит забывать о возможных рисках.

На что обратить внимание, чтобы не стать жертвой мошенников:

  • Осмотр жилой площади. Некоторые покупатели могут интересоваться совсем не жильем, а имуществом, которое в нем находится.
    Продавцу нужно с осторожностью отнестись к человеку, который осматривает не саму квартиру, ее состоянии, документы, а обращает внимание на вещи в доме.
  • Оценка стоимости жилья. Некоторые мошенники предлагают заниженную стоимость, говоря о том, что дороже квартиру никто не возьмет.
  • Оформление документов. Должное внимание нужно уделить расписке, акту приема-передачи жилья и договору.
  • Передача денег.
  • Заблуждение о том, что не нужно обращаться в опеку для разрешения на продажу. Некоторые аферисты пытаются склонить продавца продать им квартиру без обращения в эти органы.

Как не стать жертвой мошенников:

  • Проверка документов, удостоверяющих личность у покупателей, с последующим записыванием данных;
  • Освобождение квартиры от ценных вещей;
  • Изучение предложений о продаже подобного жилья;
  • Передача денег в безопасном месте;
  • Составление расписки о получении денег;
  • Продавцу нужно взять с собой свидетелей для передачи денег;
  • Своевременное оформления разрешения из органов попечительства.

Риски для покупателей

При покупке квартиры, приобретенной за материнский капитал, существуют свои угрозы для покупателей.

К ним относят:

  • Проблемы юридической стороны. Обусловлены потерей права собственности.
    Если права детей при продаже жилой площади не были соблюдены, то после совершеннолетия они могут в течении 3 лет направиться в суд для признания сделки незаконной. Покупателям придется вернуть бывшим владельцам их квартиру, а продавцам деньги.
  • Проблемы с документами на квартиру. Например, неузаконенная перепланировка.
  • Безопасность сделки. Нужно внимательно проверять все документы на квартиру и покупку-продажу.

Если покупатель собирается приобрести вторичное жилье ему необходимо уточнить использовался ли для его покупки материнский капитал или нет:

  1. Когда использовался, есть возможность, что сделка будет являться незаконной. Этот пункт необходимо внимательно изучить, чтобы не попасться в руки мошенников.
  2. Если семейный капитал не использовался, то можно приступить к заключению сделки.

Продажа жилья, купленного на материнский капитал легко решается, если к проблеме подходят с правильной стороны и с правильно подготовленными документами на оформление:

  1. разрешения органов опеки на продажу жилплощади;
  2. регистрации права собственности в Росреестре.

Главной проблемой в такой сделке считается необходимость предоставления ребенку отвечающего всем условиям жилья.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности