Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

Приобретение недвижимости – одна из самых сложных с правовой точки зрения видов сделок. А в связи с регулярными поправками, вносимыми в Гражданский кодекс, также одна из самых проблемных.

Образующиеся правовые вакуумы дают возможность недобросовестным продавцам пользоваться некомпетентностью покупателя и наживаться за его счет.

Чтобы не допустить потерю финансовых средств при покупке недвижимости, необходимо изучать все тонкости оформления документов при купле-продаже квартиры.

Регистрация собственности

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ (ГК РФ), факт купли-продажи объекта оформляется путем составления договора. Договор, как коммерческий документ, только отражает прецедент совершения сделки – т. е. передачи финансовых средств одной из ее сторон другой.

Факт передачи имущественного права на распоряжение недвижимостью необходимо оформить в Федеральной Службе государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращенно – Росреестр.

Однако стоит отметить, что требует государственного оформления не договор, а ваши личные имущественные права на приобретенную недвижимость. Данное нововведение внесено поправками от 2012 года. При отсутствии записи в Росреестре о вашем праве распоряжаться объектом договора вы лишаетесь возможности совершать с ним любые сделки — от сдачи до последующей продажи.

Порядок действий при регистрации договора

Все участники должны обратиться в отделение Россреестра для государственного оформления факта перехода имущественных прав от одной стороны  к другой.

С практической точки зрения, участниками не являются дети до 14-ти лет и недееспособные граждане, однако с теоретической, их интересы в Росреестре реализовывает законный представитель.

Способы обращения:

  • Лично;
  • Через доверителя;
  • Почтой;
  • Через МФЦ.

Какие документы необходимы?

Обращаясь в Росреестр, покупатель составляет заявление для правового закрепления факта перехода возможности распоряжаться объектом.

Документы, необходимые для получения возможности распоряжаться вторичной недвижимостью:

  1. Заявление;
  2. Коммерческий договор;
  3. Право собственности продавца на объект;
  4. Документы, удостоверяющие личность участников;
  5. Кадастровый паспорт;
  6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Документы, необходимые для получения возможности распоряжаться объектом в новостройке:

  1. ДокументыАкт долевого участия;
  2. План объекта;
  3. Акт приема-передачи;
  4. Коммерческий договор;
  5. Документ, удостоверяющий личность покупателя;
  6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Сторонам сделки предоставлена возможность подачи заявления несколькими способами, в связи с этим, перечень бумаг, необходимых для получения права распоряжаться объектом может отличаться.

Предоставляемые документы для написания заявления:

  • Личная явка — в соответствии с предоставляемыми лично покупателем бумагами.
  • Регистрация через доверенное лицо — в соответствии с данными нотариально заверенной доверенности.
  • Отправка заявления почтой — необходимые бумаги для заполнения заявления вместе с ним прилагаются в конверте.
  • При оформлении через МФЦ — необходимы документы как при личной, а также доверительной явке.

Личная явка в органы Росреестра

Личным считается обращение сторон в Ростреестр по месту государственного оформления объекта. Важно отметить, что не так давно государственная служба начала предоставлять услугу выезда курьера на дом для оформления имущественных прав.

Практически, такое заявление является личным, а теоретически – доверительным.

Также личным обращением, но с оговоркой, можно считать:

  • Обращение через доверенное лицо — обращение в отделение Ростреестра по месту регистрации недвижимости уполномоченным покупателем лицом путем предоставления ему прав нотариально заверенным договором.
    Для преставления в Росреестре имущественных прав детей до 14-ти лет и недееспособных граждан доверенность не требуется.
  • Обращение через ФМЦ – практически, сотрудник МФЦ является доверенным лицом, которые передает документы в отделение Росреестра от лица покупателя.

Отправка документов почтой

Почтой – отправка документов почтой для лиц, не имеющих возможность обратиться в необходимое отделение Росреестра лично. При отправке документов почтой, все прилагаемые к заявлению сканы необходимо заверить нотариально.

Документы следует отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Для отправки документов почтой можно использовать любую службу доставки корреспонденции.

Подача заявления через интернет

Современные технологии позволили упростить процесс подачи заявления с помощью сети Интернет. Для этого необходимо зайти на сайт портала государственных услуг, выбрать услуги, предоставляемые Росреестром, и подать заявление, приложив сканы необходимых бумаг.

Однако возможность подавать заявление в онлайн режиме имеют на данный момент лишь те, кто владеет электронной цифровой подписью. Все остальные могут с помощью портала записаться в живую очередь в ближайшее отделение Росреестра.

Срок регистрации договора купли-продажи

Для объектов, купленных за наличные средства, — 10 рабочих дней.

Для объектов, приобретаемых по договору ипотечного кредитования, — 5 рабочих дней.

После закрепления в Росреестре факта перехода имущественных прав стороны сделки получают личный экземпляр договора с отметкой об оформлении права собственности.

Покупатель дополнительно получает свидетельство о регистрации имущественных прав и передаточный акт.

Госпошлина

Сумма государственной пошлины:

  • Физические лица: 2000 рублей.
  • Юридические лица: 22000 рублей.

Могут ли отказать в регистрации?

В юридической практике имеют место случаи, когда в регистрации имущественных прав сотрудники Росреестра могут отказать.

Самыми распространенными причинами являются:

  1. Предоставлен неполный пакет документов. Покупатель вправе после формирования комплекта документов обратиться повторно в регистрирующий орган.
  2. Представлены недействительные документы или у сотрудников Ростреестра возникают сомнения в их подлинности. Представители Росреестра посылают запросы для предоставления им данных о выданных бумагах в государственные органы, осуществляющие их регистрацию.
  3. Ошибки в документах. Самый распространенный случай отказа в регистрации имущественных прав. Документы, содержащие ошибки, подлежат переоформлению.
  4. Пошлина не уплачена, либо уплачена неправильно. При оплате пошлины сумма делится в равных долях на всех участников сделки, т.е. если в коммерческом договоре прописаны 4 человека, то каждый из них должен заплатить равную долю пошлины и предоставить соответствующую квитанцию.
    Если оплату пошлины совершает 1 человек, а в договоре указаны несколько, необходимо наличие доверенности на право оплаты государственной пошлины данному лицу.
  5. Отказ продавца — сторона уклоняется от регистрации покупателем имущественных прав на объект. Действующее законодательство предоставляет продавцу такое право. Однако если в действиях продавца имеет злой умысел — махинации с целью повышения стоимости квартиры и др., необходимо обращаться в суд. Все издержки за проведение судебного производства ложатся на уклоняющуюся сторону.
    Ранее данной схемой пользовались мошенники для того, чтобы продать один объект нескольким покупателям или потребовать за него большую сумму. Возникший правовой вакуум заполнило постановление пленума Верховного Суда РФ, в соответствии с которым отмечено, что договор, вступивший в законную силу, обратной силы не имеет. Т.е. продавец не может требовать признание договора недействительным после момента его подписания.Content goes here
  6. Наличие судебного разбирательства в отношении приобретаемого объекта недвижимости. К примеру, если одним из супругов квартира была продана без согласия второго.
    Внесенные в ГК поправки, отменившие обязательство регистрации договора, упразднили вместе с тем и обязательство продавца предоставлять заверенную нотариусом копию разрешения от супруга на продажу квартиры.
    Данный факт может повлечь за собой незаконное распоряжение недвижимостью одним из супругов и судебные прения.
  7. Смерть продавца объекта в течение срока получения возможности распоряжаться объектом.

Подводя итог, можно отметить, что, теоретически, необ Сделка с недвижимостьюходимость государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости была упразднена в 2013 году внесенными в ГК поправками, практически – она осталась.

Однако регистрируется не сам договор, а факт перехода имущественных прав на объект указанный в нем.

В связи с нововведениями в гражданский Кодекс, упразднение обязанности регистрации документа приводит к тому, что продавцы имеют возможность заключать договор сразу с несколькими покупателями.

Поэтому, прежде чем отдавать продавцу деньги за квартиру, следует обратиться в Росреестр и узнать о наличии в отношении квартиры каких-либо судебных тяжб или процесса оформления прав на нее.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности