Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

Многие граждане в силу тех или иных причин могут столкнуться с необходимостью приобретения или продажи имеющейся квартиры, на сегодняшний день это является стандартной процедурой.

Однако, она имеет целый ряд своих особенностей, связанных со сбором пакета документов, оформлением договора и прочими нюансами. В силу вступает все больше законодательных актов, которые призваны упростить данные процессы, но они вносят в них существенные изменения.

В данной статье будут рассмотрены все актуальные на сегодняшний день вопросы, связанные с подобными сделками.

Список необходимых документов для купли-продажи квартиры

Вне зависимости от типа планируемой сделки, на начальном этапе необходимо заняться сбором пакета документов.

Если планируется продавать имеющийся в собственности объект недвижимого имущества, то нужно удостовериться в наличии следующей документации:

1. Паспорт гражданина Российской Федерации или любой другой вид документа, позволяющий идентифицировать личность продавца.
   Нужно иметь при себе как оригинал, так и ксерокопию всех его заполненных страниц.
2. Любой документ, подтверждающий имеющиеся права на продаваемую недвижимость. Их функции может выполнять свидетельство или договор о дарении, приватизации, приобретении, безвозмездной передаче в собственность, получении в качестве наследства или соответствующее решение судебного органа.
   Любой из названных документов подлежит процедуре регистрации, после чего выдается особая справка, которая свидетельствует о пройденной государственной регистрации права собственности на данную квартиру, она также должна обязательно входить в собираемый пакет.
3. Технический паспорт на продаваемую квартиру, выданный не более пяти лет назад. Если указанный срок уже истек, то придется сделать обращение в БТИ, чтобы заказать новый паспорт.
4. Договор, заключенный между покупателем и продавцом и подтверждающий совершение сделки. Соглашение заключается в трех экземплярах, при этом все они должны являться оригиналами. Такое требование связано с тем, что по одному экземпляру достанется каждой из сторон, а третий останется в регистрационной палате для архивного хранения.
5. Квитанция, которая свидетельствует об оплате государственной пошлины за оказание соответствующей услуги.

При осуществлении приобретения квартиры, покупателю также потребуется иметь при себе определенный пакет документов, без которых он не сможет принять участие в сделке.

Полный список приводится ниже:

1. Паспорт гражданина Российской Федерации либо иной документ для идентификации личности.
2. Письменное согласие супруга, если покупатель официально состоит в браке. Данное свидетельство потребуется заверить в нотариальной конторе, поскольку без этого оно не будет обладать юридической силой.
   Однако при покупке недвижимости в равных долях оформление подобного согласия не потребуется.
3. Квитанция, которая свидетельствует об уплате государственного налога за оказание соответствующей услуги.

Список необязательных документов

Помимо документов, обязательных к предоставлению при совершении сделок с недвижимостью, существуют также и необязательные документы.

Под ними в данном случае понимаются различные свидетельства или справки, которые нужно будет подготовить и предоставить только при условии наличия определенных факторов или особенностей в конкретном случае.

Полный список подобных ситуаций и дополнительных документов приводится ниже:

1. Доверенность, которая была заверена в нотариальной конторе, требуется только в тех ситуациях, когда всеми вопросами по совершению сделки занимается третье лицо.
2. Свидетельство о вступлении в брак необходимо для лиц, состоящих в нем. Также в зависимости от различных жизненных обстоятельств может потребоваться свидетельство о смерти, если один из супругов умер, либо свидетельство о совершенном разводе, если он был осуществлен ранее.
   Дополнительно нужно учесть, что квартира может считаться и относиться к совместно нажитому недвижимому имуществу, если ее приобретение было осуществлено в то время, когда продавец состоял в браке.
   В таком случае потребуется наличие письменного согласия от второго супруга на совершение данной сделки, его потребуется в обязательном порядке заверить в нотариальной конторе, в противном случае данная бумага не будет обладать какой-либо юридической силой.
   Исключение составляют только квартиры, которые были получены в наследство или подарены третьими лицами, на оформление сделки с их участием не требуется согласия обоих супругов, поскольку они не относятся к совместно нажитому имуществу.
3. Письменный отказ о приоритетном праве выкупа части недвижимого имущества от всех соседей, если осуществляется продажа комнаты, расположенной в коммунальной квартире.
4. Справка, полученная в налоговой службе, которая свидетельствует о полном отсутствии каких-либо задолженностей за продавцом. Получение данного свидетельства потребуется только в тех ситуациях, когда осуществляется сделка с квартирой, полученной на безвозмездных основаниях, то есть в качестве подарка или наследства.
5. Разрешение органов опеки в письменной форме, может быть выдано департаментом образования и свидетельствует о разрешении данной инстанции на отторжение данного объекта недвижимости и совершении любых сделок с его участием.
   Получение данного документа требуется в ситуациях, когда собственником является лицо, еще не достигшее возраста совершеннолетия.
   Однако необходимо учитывать, что получить подобное разрешение получится только в том случае, если несовершеннолетнему собственнику будет предоставлена новая квартира, которая по своей площади и прочим значимым параметрам не будет уступать продаваемому объекту.
   Все необходимые справки, свидетельствующие об этом, предоставляются органу опеки, после чего он выдает соответствующее разрешение.
6. Выписка из ЕГРП может быть выдана покупателю, если он сделает запрос в соответствующий орган. Ее оформление стоит 100 рублей, сама выписка может быть получена уже на следующие сутки.
   Большинство специалистов рекомендует не отказываться от подобной меры, поскольку она позволяет покупателю убедиться в отсутствии за квартирой каких-либо обременений и истинности всех сведений, предоставленных продавцом.
7. Сертификат, позволяющий осуществлять сделки с объектом недвижимости в рамках различных федеральных программ.
8. Письменное согласие со стороны банка, которое свидетельствует об отчуждении объекта недвижимости, если квартира ранее была оформлена в качестве залога.
9. Кредитный договор, если сделка и приобретение квартиры осуществляется за счет финансовых средств, оформленных в форме кредита.

Обращение в Росреестр

При осуществлении обращения потребуется иметь при себе:

1. Полный пакет документов, собранный каждой из сторон, особенности этого процесса были рассмотрены выше. Рекомендуется иметь при себе не только оригиналы, но и заранее подготовленные ксерокопии всей документации.
2. Необходимое количество экземпляров заключенного договора купли-продажи недвижимости.
3. Заявление, написанное продавцом, и свидетельствующее о его желании передать права собственности на квартиру и провести государственную регистрацию данного процесса.
4. Заявление, написанное покупателем, и свидетельствующее о его желании пройти процедуру государственной регистрации получаемого им по договору права на владение квартирой.

Сотрудник Росреестра, ответственный за регистрацию права собственности, в обязательном порядке должен выдать расписку о получении им необходимого пакета документов, а также назначить дату повторного визита.

Оформление договора купли-продажи

Одним из значимых условий, без которого невозможно будет совершить сделку, является оформление и подписание договора купли-продажи.

Этот процесс регламентируется действующим законодательством и имеет ряд нюансов, которые в первую очень зависят от способа расчета между сторонами.

Все подобные особенности будут более детально и подробно рассмотрены ниже.

Покупка квартиры за наличный расчет

Предварительно обе стороны сделки осуществляют устное согласование всех нюансов и особенностей данной процедуры, но в последующем потребуется письменное изложение достигнутых соглашений, в противном случае договор не будет считаться заключенным, а без него невозможен процесс передачи права на приобретаемую недвижимость.

Если приобретение квартиры осуществляется за наличный расчет, то письменное соглашение должно в обязательном порядке включать в себя следующую информацию:

1. Подробные сведения о лицах, участвующих в сделке, которые включают их фамилию, имя, отчество и прочие паспортные данные с указанием того где, кем и когда был выдан данный документ.
2. Подробные сведения о предмете договора, которым в данном случае является объект недвижимости. В обязательном порядке нужно включить следующую информацию: полный адрес, площадь всех помещений, суммарная площадь, этаж, номер квартиры.
3. Сумма совершаемой сделки.
4. Полная информация обо всех лицах, которые проживают в продаваемой квартире, а также сведения о сохранении ими прав пользования данным объектом недвижимости после совершения сделки в соответствии с действующим законодательством.
5. Полная информация о правах на квартиру со стороны третьих лиц, если таковые имеются.
6. Дата и место составления договора.
7. Подписи каждой из сторон.

Покупатель и продавец по своему усмотрению могут включать в подписываемый договор любые другие сведения, которые касаются совершаемой сделки, но перечисленная выше информация должна в обязательном порядке присутствовать в документе, поскольку в соответствии с действующим законодательством она заносится в государственный реестр.

Покупка квартиры в ипотеку

Иногда квартира покупается за счет кредита или иных видов займов, в таком случае процедура будет иметь некоторые отличия, поскольку потребуется государственная регистрация не только перехода права владения недвижимостью, но и ипотеки.

Договор в таком случае оформляется в таком же виде, как и при осуществлении покупки за наличный расчет, но в него должна быть внесена следующая дополнительная информация:

1. Сведения об источники денежных средств, которые будут использованы для оплаты покупаемой недвижимости.
2. Сроки, периодичность, правила и прочие нюансы порядка расчета между покупателем и продавцом.

К тому же при покупке недвижимости в ипотеку, к заключаемому договору купли-продажи прилагаются следующие дополнительные документы:

1. Кредитный договор или договор займа финансовых средств.
2. Закладная, которая представляет собой особую разновидность ценных бумаг. Ее составлением и приложением к договору занимается непосредственно банк, если в этом имеется такая необходимость.

Возможные трудности

Иногда обе стороны сталкиваются с определенными трудностями при составлении договора или на иных этапах сделки.

Ниже рассмотрены наиболее распространенные ситуации подобного типа:

• Квартира, являющаяся предметом сделки, находится под арестом или в ее отношении ведутся различные судебные разбирательства.
  Для того чтобы избежать подобных трудностей рекомендуется предварительно ознакомиться с выпиской из ЕГРП. Если она имеется у продавца, то необходимо обратить внимание на дату выдачи.
• Несоответствие планировки квартиры с данными, указанными в техническом плане. В большинстве случаев это происходит, если текущий собственник осуществлял незаконные перепланировки.
  В случае возникновения подобных подозрений, необходимо затребовать у него выписку из БТИ и прохождения процедуры оформления новой технической документации еще до того момента, когда сделка будет официально оформлена.
• Наличие нарушений оформленного на квартиру права у текущего собственника. Ситуации могут быть различными, например, продажа недвижимости, купленной на материнский капитал, если она оформлена только на родителей.
  Для избегания возможных проблем, нужно предварительно и внимательно проверить все основания, на которых продавец получил продаваемую квартиру в свою собственность.
• Наличие ошибок в документах. Иногда они вызваны не просто невнимательностью, а определенными факторами, например, при смене фамилии одного из участников сделки. По этой причине рекомендуется тщательно проверять всю информацию, которая фиксируется в заключаемом договоре.

В статье были подробно рассмотрены все вопросы, связанные с куплей и продажей квартиры, необходимыми для этого документами и возможными сложностями.

Подводя итоги, можно отметить, что внедрение современных технологий значительно упростило процесс оформления подобных сделок.

При обращении в государственные инстанции для регистрации права собственности или получения каких-либо дополнительных выписок, рекомендуется предварительно записываться на прием через интернет, что избавит от необходимости длительного ожидания своей очереди.