Особенности договора цессии между физическими лицами

Многие люди, не владеющие юридическими терминами и понятиями, сталкиваясь с цессией на практическе никогда не знают, с чем оно связано и для каких целей используется.

Юридическая практика под договором цессии подразумевает подписание соглашения, которое направлено на некоторое отчуждение прав на задолженность по кредиту иному юридическому либо физическому лицу, выполняемое в рамках действующего законодательства.

Если выражаться проще, то договор данного рода представляет собой официальную сделку, после заключения которой материальное обязательство передается другой стороне без согласия должника.

Договор между физическими лицами

Стоит отметить, что цессия используется весьма широко, причем во многих сферах. Однако далеко не каждое материальное требование согласно действующему российскому законодательство может быть передано иному лицу или организации за счет подписания данного договора.

В частности, запрещено передавать следующие материальные обязательства:

  1. Алименты;
  2. Материальную компенсацию морального ущерба;
  3. Возмещение материального вреда;
  4. Возмещение вреда здоровью или жизни и так далее.

Необходимость в подписании договора цессии возникает в том случае, когда кредитор не способен самостоятельно взыскать сумму в полном объеме. Физические лица согласно этому соглашению делят подобные обязательства между собой, например, это может произойти при разводе.

Аналогичное соглашение может потребоваться в случае, если предприятие проводит реорганизацию.

Договор цессии на квартиру между физическими лицами

Согласно действующему на территории нашей страны Гражданскому кодексу, в самом широком смысле договор цессии представляет собой переуступку прав. Если рассматривать данный момент в области недвижимости и производимых с ней сделок разного рода, то цессия является получением официального права требовать в собственность квартиру, дом или их часть.

Однако при этом договор цессии не является удостоверением о приобретении квартиры.

На сегодняшний день аналогичное соглашение бывает двух разновидностей:

  1. Предварительное условие о купле-продаже жилой недвижимости;
  2. Договор относительно долевого участия в строительстве того или иного дома.

Договор цессии можно подписывать тогда, когда выплата финансовых средств производится в качестве аванса – это соглашение удостоверяет, что аванс был выплачен.

Если цессия заключается в качестве предварительного договора, который в дальнейшем будет перезаключен на соглашение о купле-продаже, то он представляет собой юридически оформленное обязательство со стороны покупателя выплатить человеку, продающему жилплощадь, определенную сумму средств, которая будет представлять собой аванс.

При долевом участии договор цессии представляет собой единственную возможность приобрести квартиру в строящемся доме, так как на момент его сдачи практически все наиболее подходящие и выгодные варианты уже бывают распроданы.

В данном случае вероятность потерять свои финансовые средства минимальна, поэтому большинство людей выбирают именно договор цессии, чтобы купить себе квартиру в доме, который будет сдаваться через определенное время. Если же возникнет необходимость расторгнуть подобное соглашение, то человек отделается только незначительными штрафными санкциями.

В каких случаях заключается договор?

По большому счету операция по подписанию договора цессии представляет собой аналог соглашения купли-продажи.

Но здесь есть серьезное отличие: права на жилую площадь переходят к третьей стороне еще до тех пор, как дольщик вступает в свои права. Получается, что право собственности на жилую площадь передается только до того момента, как будет подписан акт о приемке-передаче.

Подписывается данный договор в случае, если дольщик вследствие определенных причин меняет принятое им решение относительно приобретения жилплощади.

Если же рассматривать данный договор относительно юридических лиц, приобретающих недвижимость на начальных этапах строительства и в дальнейшем перепродающих их на финальном этапе строительства дома или же после того, как он уже будет сдан, то подобную деятельность принято считать коммерческой.

Аналогичную схему можно воплотить в жизнь и обыкновенному гражданину, который является физическим лицом. Кроме того, в законодательстве не указано, что запрещается устанавливать стоимость квартиры выше по сравнению с той, которая была указана в начальном соглашении о долевом участии.

Разновидности договора

Видов сделки такого рода бывает несколько:

  1. Трехсторонний;Цессиия между физическими лицами
  2. На возмездной и безвозмездной основе;
  3. Оплатный и безоплатный перевод финансовых средств;
  4. Произведение уступки требований по исполнительному листу.

Основной отличительной особенностью трехстороннего договора цессии является то, что должник в этом соглашении дает свое подтверждение на перевод задолженности перед новым лицом. Получается, что плательщик лично дает гарантию на возвращение долга, что также играет довольно значительную роль.

Двусторонний договор лишь подразумевает, что должник будет лишь уведомлен о том, что кредитор поменялся.

Требования, прописанные в исполнительном листе можно либо уступить, либо перепродать. Чтобы в законном порядке совершить такую сделку, нужно обосновать изменения взыскателя, которые должны быть прописаны в договоре цессии, но делается это исключительно в судебном порядке.

Безвозмездный договор

Когда кредитор продает обязательства должника за определенную стоимость, то данный договор будет носить характер возмездного.

Если же физическое лицо попросту вынуждено переуступить свои права для возвращения хотя бы незначительной части убытка, то зачастую это делается абсолютно бесплатно. Получается, что такой договор носит безвозмездный характер.

В роли второй стороны на сегодняшний день в большинстве случаев выступают так называемые коллекторские агентства, которые занимаются возвращением долгов от физических лиц.

Важные аспекты договора

В связи с тем, что договор цессии связан, как правило, с такими немаловажными моментами, как недвижимость или финансовые средства, то договор должен составляться таким образом, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств ни у одной стороны не возникло ощущение ущемления прав.

Обязательные пункты в договоре

  1. При составлении договора цессии одной лишь воли кредитора будет недостаточно. В частности, законодательство предусматривает, что важны не дополнительные условия, касающиеся переоформления долга на третье лицо, и не мотивы кредитора, а право на такое соглашение.
    Если подобное право будет юридически обосновано, то все претензии кредитуемого лица будут признаны недействительными даже в том случае, если срок действия основного соглашения о займе еще не успел истечь.
  2. При подписании соглашения цессии между должником и кредитором, являющимися физическими лицами, необходимо быть максимально внимательным и осмотрительным. Все требования действующего на территории страны законодательства должны быть строго соблюдены. В противном случае любое судебное разбирательство признает подобный договор недействительным.
    Более того, людей, подписавших договор, могут привлечь к определенной ответственности перед законом из-за неисполнения или несоблюдения его требований.
  3. Основным моментом при подписании такого договора является необязательное согласие со стороны должника, однако он в обязательном порядке должен быть уведомлен о том, что его задолженность будет передана третьему лицу. Кроме того, это лицо должно быть упомянуто в таком уведомлении, в противном случае переход долга будет считаться незаконным.
  4. Особого значения относительно того, каким методом будет произведено данное уведомление, нет. Лучше всего ознакомить должника с требованиями, которые будут предъявляться к нему со стороны нового кредитора – это одно из ключевых правил при выполнении такого уведомления.
    Если оно будет производиться в письменном виде, то лучше сделать его в двух экземплярах, чтобы один из них остался у кредитора, а второй у кредитуемого. Оба этих документа должны быть подписаны обоими сторонами. В этом случае не возникнет вопросов относительно того, производилось ли подобное уведомление в фактическом порядке или нет.
  5. В качестве обязательного условия, которое предъявляется к договорам данного типа, является форма его составления. В принципе, какой-либо универсальной формы соглашения относительно цессии не существует, однако в законодательстве прописана рекомендация. Если ее учитывать, то договор должен составляться в письменной форме и максимально понятным языком.
    При этом говорится, что в письменном виде заключаются даже те договоры, которые возникли из устных соглашений.
  6. Чтобы договор цессии вступил в официальную силу, его необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса, или же он должен будет пройти через процедуру государственной регистрации. Если договор уступки нуждается в государственной регистрации, то вместо нее можно воспользоваться порядком оформления, который использовался для соглашения, которое подписывалось первоначально.
  7. Другим обязательным условием договора цессии является следующий момент: человек, передающий свои требования третьему лицу, вместе с ними должен будет отдать и все необходимые документы, которые подтверждают право на данное истребование задолженности.
    Если этого не произошло, то должник обладает полным правом не исполнять переданные новому кредитору обязательства вплоть до тех пор, пока ему не будут предоставлены все документальные доказательства, касающиеся того, что право истребования действительно перешло к нему.
  8. Когда осуществляется подписание договора цессии, следует помнить о том, что к новому кредитору у должника могут возникнуть те же самые претензии, которые были и к прежнему. Это предусмотрено правом на защиту гражданских, правовых и финансовых интересов физических лиц.

Особенности оформления цессии

Заключить договор цессии возможно лишь до того момента, пока права на жилье не перейдут в полном объеме от одного владельца другому. Получается, что переуступить права можно лишь до тех пор, пока они не будут полностью реализованы. Когда это уже произошло, их переуступку произвести не получится.

Главной особенностью договора цессии, связанной с имуществом и заключенной между физическими лицами, является то, что покупатель получает права, которые раньше были у продавца, а также берет на себя все обязательства, связанные с этой квартирой.

У данного договора имеется ряд преимуществ:

  1. Покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся ему недвижимость даже при условии, что все квартиры в строении уже обрели своих владельцев;
  2. Зачастую подДоговор цессииобное соглашение является весьма выгодным даже с финансовой точки зрения.
    Продавцы, стремясь реализовать квартиру на этапе завершения строительства дома или даже уже после этого времени, предлагают потенциальным покупателям цены ниже по сравнению с компанией-застройщиком.
    Стоит отметить, что разница в цене может быть весьма существенной и колебаться в промежутке от 3 до 30 процентов;
  3. Очень часто приобретать жилплощадь по договору цессии весьма выгодно даже при ипотечном кредитовании.
    Если покупатель после оформления ипотеки решает купить жилье у застройщика в здании, которое только еще начинает возводиться, то он вынужден в течение нескольких лет гасить такой кредит без возможности въехать в это жилье.
    Если же подписать договор цессии на квартиру, которая уже находится в ипотеке после окончания строительства, то это позволит заселиться в новую жилплощадь в течение короткого промежутка времени.

Сопутствующие документы

Как уже говорилось выше, если одна сторона не предоставит другой все необходимые документы о передаче права истребования, то такой договор будет считаться недействительным вплоть до того, как эти бумаги не окажутся на руках у второй стороны сделки.

Акт приема-передачи

Он представляет собой официальную бумагу, которая имеет юридическую силу и при этом является одной из составных частей соглашения. По сути, этот документ является перечнем тех документов, которые передаются из одних рук в другие, причем должна быть дана их краткая характеристика, состоящая из следующих моментов:

  1. Количество экземпляров;
  2. Непосредственно название документа;
  3. Оригинал или ксерокопия и так далее.

Этот акт в некоторых случаях может и не понадобиться.

Дополнительные соглашения

Зачастую бывает так, что уже после подписания какого-либо договора возникает необходимость некоторые его пункты изменить, другие же вовсе отменить, иногда требуется внести какую-либо новую информацию.

В связи с этим и заключают так называемое дополнительное соглашение. По сути оно представляет собой такой же договор, однако он будет зависимого типа, так как без основного договора он окажется недействительным. При этом следует учитывать, что условия, касающиеся дополнительного соглашения, вступают в силу только после того, как эта бумага будет подписана обеими сторонами.

Составлять его необходимо строго по той же форме, что и основной договор.

Протоколы разногласий

Эта бумага содержит в себе перечень, в котором каждая из сторон-участниц договора должна прописать все моменты, подлежащие уточнению, изменению, отмене или же внесению. Такие спорные моменты возникают не слишком часто, но при этом они имеют место быть.

Разработан данный протокол может быть уже после подписания договора, но тем не менее он будет его полноценной частью.

Налоговые последствия договора цессии

Стоит отметить, что такие последствия могут возникнуть у обеих сторон, принимающих участие в подписании данного договора. Согласно 155-ой статьи первой части Налогового кодекса, человек, передающий свои права на недвижимость, должен будет выплатить налог на добавленную стоимость исходя из рыночной стоимости жилплощади.

Если же речь идет о каких-либо иных правах, то может случиться так, что они попросту не будут подлежать данному виду налогообложения.

С получателем все несколько сложнее: так как он получает определенного рода доход и при этом является физическим лицом, то ему придется в обязательном порядке отчислять в пользу государства платеж типа налога на доходы физических лиц.

НДФЛ по договору цессии

Получивший недвижимость по договору цессии человек фактически становится получателем серьезного дохода, который облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Стоит учитывать, что в данном случае будет иметься в виду только кадастровая стоимость жилья, которая зачастую значительно ниже рыночной.

Однако у многих людей нет даже и такой суммы, так как она может быть весьма приличной. Чтобы уменьшить платеж, можно обратиться с официальным запросом в налоговую службу и, предоставив там справку о доходах, написать заявление о пересчете данного платежа. Обычно сотрудники входят в положение людей и снижают величину НДФЛ до вполне доступного уровня.

Риски и тонкости договора цессии

При подписании такого договора можно попасть в довольно неприятную ситуацию, если предварительно все не рассчитать. Наиболее серьезным риском в этом плане является признание соглашения недействительным. Это может случиться по целому ряду причин, поэтому для его составления лучше привлечь профессионального юриста, который работает непосредственно с недвижимостью.

Еще одной существенной проблемой после заключения этого договора будет имеющаяся вероятность банкротства застройщика – об этом сразу станет ясно, если продажа квартир в строящемся доме идет очень активно по сниженной цене.

В каких случаях цессия недопустима?

В законодательстве четко прописано, когда именно заключении такого договора не представляется возможным – это прописано в статьях 383 — 388 Гражданского кодекса:

  1. Требование запрещается отождествлять с кем-либо еще, помимо самого кредитора;
  2. Если уступаемые моменты находятся в непосредственном противоречии с нормами действующего законодательства;
  3. В случае если кредитор как человек представляет для должника интерес;
  4. Когда требования, выдвигаемые при заключении договора уступки прав на недвижимость одного лица другому, находятся в противоречии по сравнению с первоначальным договором с должником.

Заключение

Договор цессии на сегодняшний день распространен при сделках с недвижимостью довольно широко. Однако при его заключении нужно быть максимально внимательным и осторожным – в противном случае можно получить довольно много проблем.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности